买170万的房子开发商还你180万,房产销售又出新套路

18日下午,知名财经博主@曹山石发的一条微博称:

粉丝发来海南卖房新玩法。开发商说搞活动,房价170万左右。然后购房者、开发商和一家金融公司签订协议,每个月会返7000元左右到银行卡,返还20年。金融公司一旦给不起,由开发商接盘。这么算下来能返168万,房子相当于白送了。家里长辈要拦不住了。怎么劝?

啥?20年返还,相当于白得,怎么可能!果然,评论区里有不少网友对此表示深深地质疑。猫妹一开始没太留意,以为又是哪个黑心开发商的诈骗套路,但仔细阅读和研究了合同里的条款,查阅了两家公司的具体身份,并电话咨询了房产中介,律师,教授之后,虽然没能完全搞懂开发商“葫芦里卖的什么药”,但也有了自己的初步判断。

“正经”的合同,“正经”的公司

根据@曹山石微博提供的合同信息显示,若买一套房子,需一次性全款付给开发商,同时须一次性支付合同总金额的3%作为后续返现的服务费,不仅如此,购房者要缴纳20年的服务管理年费,优惠之后为12400元。

开发商签署承诺书,为金融公司担保。

合同里的开发商为海南中和(集团)有限公司,而这家公司1988年就成立了,是一家跨行业、跨区域、多元化发展的大型企业集团。公司项目涉及房产、地产、药业、酒店、物业等诸多领域。房产、地产是中和集团的支柱产业。

中和集团旗下的海南中和药业股份有限公司又是我国最早专门从事化学合成多肽的研究和实现产业化的制药企业,在药企也有一定的知名度。2017年6月,海南中和药业股份有限公司还向中国证监会报送了招股说明书。

另一家金融公司为横琴中和基金管理有限公司,成立于2015年,中和集团有其30%的股份。

对于关联公司担保是否合理,猫妹也采访了律师朋友和法学教授,得到的回复是合理的。且整个合同形式不存在任何“霸王条款”或是欺诈行为。

“不正经”的促销手段

解除了公司可能存在的疑问,剩下的就是这种让人“费解”的营销手段了。

猫妹了解到,合同中的房源位于海南省乐东县尖峰镇,位于海岸线附近。猫妹以购房者的身份联系到了该房源的中介。中介告诉猫妹,这个活动属实,购房确实会返现。该项目一共分6期,目前一期工程竣工,可容纳500户家庭。楼盘目前的均价在17000元/平方米,低层户型已售罄。

按照合同的返现规则,金融公司要按房屋总价的70%来进行计算,在当日贷款利率的基础上,未来20年内分240期,按月返还等额的金额。

倘若不考虑贷款利率带来的利息收益,则猫妹购得该房产实际支付的本金为51万。返现的119万更像是买了一款理财产品。若再加上给到金融公司总额3%的月供服务费5.1万,实际买一套房子仅花了56.1万。100平米的房子56.1万,在当地已经算是很便宜了。

如果按正常的返现规则计算,假定当日人民银行发布的同期银行贷款基准利率为4.9%,中途没有企业毁约,那么20年后,猫妹119万元的本金,连本带利能得到约187万元。

有网友就疑惑了,这到底是买了款理财产品送了套房子?还是买了套房子,顺便给你投了份理财产品?对于开发商这种有些赔本赚吆喝的买卖,也让猫妹深深怀疑该处房产是不是卖贵了?

猫妹咨询了中介,中介认为,从地段、交通、软硬件配套设施来横向对比的话,该楼盘价格确实稍有偏高,正常下来应该15000万/平方米。

要是按这样折算的话,猫妹的房子和市场价相比,或许存在一定的“水分”。

尽管这样,不少网友仍然认为即使两家公司纷纷跑路或破产的话,自己好歹还有套房子,除了能解决刚需,房子还是保值的。要是“对赌”成功,不仅可以收获房子,还有较为理想的投资收益。

但话又说回来了,一次性交清这么多钱,未来的收益能否赶上通货膨胀也是个值得商榷的问题。这119万,若是存在银行收利息,按年收益率的5%来算,20年后这笔钱也能翻倍,风险更小。或是投到了其他方面,也许能大赚一笔,但也可能赔个精光。

而开发商之所以这样做,最大的可能是为了取得更好的现金流,盘活其他项目。获得全款资金,更能让企业避开银行,以较低利率融到购房者的资金。这笔钱一“借”20年,风险和成本都能得到压缩。

看上去是购房者和开放商皆大欢喜,互利共赢。

但对部分购房者而言,是个风险。

假如猫妹不可能一次性拿出这么多钱来买房子,就只能东拼西凑,最快的方法是和银行借钱。虽然金融公司每个月会返现给猫妹,但返现的钱可能不够猫妹每个月还贷。万一开发商和金融公司中途都出了问题,返现终止,猫妹的贷款还是得按时还,压力岂不更大?

所以,对于习惯盲目跟风的投资者,猫妹建议三思而后行,量力而为。对外经济贸易大学助理教授陈丹舟也表示,消费者在发现促销力度诱人的时候,更应该睁大眼睛,合法依规地落实好每一个细节,全力维护自己的合法权益。

本文首发于微信公众号:猫财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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