北京二环别墅简史

历来很少把北京二环和别墅放在一个语境里,因为这似乎不太可能。

二环如此金贵,真正的北京内城,没有土地供应,怎么会有别墅出现?如果说把四合院当做另一种范式的“别墅”倒还合理,毕竟这属于文物。

按常规,二环只能出现高层豪宅,虽奇贵无比,但也从来不愁卖,因为地段确实稀缺,哪个有钱人不想来一套呢?

但是偏偏有人想在北京二环置一套别墅,每年都有人询问,碰到这种情况,『地产营销人』也无以作答。

看来需要给各位普及一下关于“二环那些墅”的知识,依仗从业经历长,『地产营销人』在此给你细数一下北京房地产史上仅有的5个二环别墅,试着唤醒一下你的记忆。

倒推20多年前,北京还未进入商品房(内销房)时代,上世纪90年代初北京仅有“外销房”,即由外资投资建设面向境内外出售的商品住宅,很多都由港资开发,所以早期项目案名的后面都会缀着“公寓”二字。

那时候北京二环的土地还有一定的开发空间,个别外销公寓项目中,建有北京最早的别墅,虽然产品不能跟今天相提并论,但在当时也是最高级的物业类型。

1993年,怡龙别墅

怡龙别墅,原名:帝苑公寓,二环内坐落于龙潭湖公园内,如果你开车从北向南行驶在东南二环,沿护城河拐弯处向西望去就能看看这些老别墅。

项目由多层、双拼等组成,占地2.1万平米,容积率1.1。周边环绕的都是高层——左安漪园、溪园、浦园等组团社区,怡龙别墅颇有大隐于市的感觉。

20世纪90年代,流行外立面贴“白瓷砖”,怡龙别墅反映了那个时代特征。小区没有人车分流,就算今天有人能看上这个地段,也实在看不上这些房子了。

2002年,御京花园

这个项目就鲜有人知道了,御京花园地段绝佳,位于东城区北河沿大街西侧,建筑高度12米,容积率1.0,绿地率20%,社区规模较小。

少量现代风格的联排如兵营式排布,面宽窄,进深长,如此别墅难言舒适。

不过能在这种皇家底蕴厚重的地段盖别墅,也许是因历史疏忽而遗漏的项目吧。

2007年,观缘

非常低调的一个楼盘,观缘(锦官苑)位于西二环与平安大街交叉枢纽的西北角,属西城区。由于靠近西二环,又临近金融街和中关村,地段优越到没有朋友。

项目总占地面积46767㎡,总建筑面积185371㎡, 3.0的容积率在寸土寸金的京城腹地也尚能理解。

小区由公寓和写字楼组成,仅有8套联排别墅,地上3层半,地下1层,估计皆为“看不见的顶层”人群拥有。

2010年,朱雀门

这是一个知名项目,当年的广告让业内记忆深刻。朱雀门位于宣武区太平街,项目是由小高层、多层、独栋混合的社区,处于先农坛和陶然亭公园之间,占地11.4公顷,容积率不到2.0。

朱雀门规划有单套面积在500平米以上的6套顶级别墅,布局在先农坛西坛墙相邻的位置,社区中间是四层半、六层的低层板楼。

前一段时间,该小区有独栋别墅房源挂在二手房网站,单价已超过22万/平米!

2011年,富力山

富力山坐落于北京东二环广渠门桥旁,占地面积约1.6万平方米,总建面逾2万平方米,容积率1.2,仅有12栋别墅,单体面积在1500—2500平米。

项目建筑为巴洛克风格,意在打造收藏级的城市别墅。尺度超大,兼具居住与社交功能,栋栋过亿,于2015年售罄。

纵览过去“二环那些年的别墅”,可以发现几个共同点——

1、虽然地段非常好,但年代过于久远,产品已经落后几代。

2、这些项目并非纯别墅社区(富力山亦是富力城的一部分),基本都是隐藏在住宅社区中少量的别墅,一般不超过10套,难以构成丰沛的体量。

3、从成交上,这20多年来,二环边上的别墅不过销售约50—60套(上个世纪还没有网签,难以精确统计),无论什么时候都是极为小众的金字塔尖的产品,贵不必说,有钱也难买到。

所以,即使有人钟爱二环别墅,也基本上不会再去选择这些二手房。

近几年,众所周知,土地供应日趋紧张,别说二环难再见别墅,连四环内住宅项目都寥寥无几。之前,面对友人的询问,『地产营销人』都是让其放弃这种置业的想法。

不过,让人大跌眼镜的是,今年“二环别墅”又出现了!且体量是上百套的纯别墅社区。

不禁感慨,中断七年之后,二环又现别墅,多少人可以再次圆梦?

2018年,佑安府

佑安府落址西二环,由世茂、国瑞、金茂三大巨擘合力打打造,金茂操盘以独门叠院纯别墅接续内城。距丽泽商务区仅0.5公里,项目拥有“两横三纵一地铁”立体交通,故宫、国贸CBD、使馆区等城市核心功能区转瞬即达。一路之隔便是12万㎡缤纷Shopping Mall,门扩两大内城商圈。

佑安府享二环公园带、国家级医疗、内城优质学府等一站式TOP级资源配套,区域内自古云集皇家园囿、名人故居。天坛、先农坛等明清皇家宗祠;鲁迅、李大钊、康有为等名人故居坐落于此。同时集中法源寺、大观园等多家国家级公园景区,地灵人杰,自然人文资源厚重。

金茂府后佑安府,这是金茂首次以别墅项目进驻二环地界,其善于打造高端精品的优势将有机会得到一次淋漓尽致的发挥。

二环有墅并非常态,2018年终于机会把顶级地段和顶级物业美妙联系在一起,有心有意者可做多加关注了。

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