6604万元成交！南京张治中公馆法拍落幕
南京民国老洋房“张治中公馆”，作为市级文物保护单位，曾经历了被拆除重建以及多次法拍的波折，近日，在阿里资产平台被成功法拍，并以6604万元的价格成交，其背后不仅牵扯着民间借贷纠纷、司法执行流程，更暗藏着文物保护、法拍房交易的诸多法律要点。
案件回顾
2026年2月27日，位于南京市沈举人巷26、28号（慈悲社12、14号）的“张治中公馆”在阿里资产平台成功法拍，此次拍卖吸引3.9万余人次围观，两名竞买人参与出价，最终以6604万元成交，比起拍价6599万元高出5万元。
据悉，该建筑于1934年由华盖建筑事务所童寯设计，属于民国建筑，2006年被认定为市级文物保护单位。2008年，房屋产权人朱某将原建筑拆除后重建，并取得了新的不动产权登记证书，此次文物灭失事件当时由南京市文广新局作出罚款25万元的处理决定。该建筑同时被南京市人民政府认定为重要近现代建筑，相关认定依据的条例目前已废止。
法拍缘由源于一起民间借贷纠纷，2012年，朱某向某公司借款5000万元长期借款和1000万元临时借款，年利率分别为11%和13%，因未能按时还款被诉至法院。2019年12月24日，南京市鼓楼区人民法院作出执行裁定书，决定拍卖朱某名下该涉案房产，朱某也被列为失信被执行人。
此次成功拍卖并非一帆风顺。2020年1月，法院首次以7178万元起拍该房产，引发6万多人次围观，后因“需完善相关手续”暂缓拍卖；2022年2月28日，起拍价定为9410万元，因无人报名流拍；2025年4月，起拍价降至6599万元，又因当事人提出执行异议被暂缓拍卖。此外，该公馆在此之前曾多次私下报价出售，从2006年的3000万元到2018年的2.3亿元，均未成功交易。
拍卖公告明确，在文物行政部门明确答复前，竞买人不得为外国人，且购房后需至南京市文物行政部门备案。该房产总建筑面积1082.37平方米，评估价9426.39万元，此次拍卖保证金1000万元，增价幅度5万元。
律师点评
律师表示，根据《中华人民共和国文物保护法》相关规定，文物保护单位的保护范围内禁止进行其他建设工程，以及爆破、钻探、挖掘等作业；擅自拆除文物保护单位的行为，属于明确的违法行为，相关责任人需依法承担相应法律责任。结合本案，朱某于2008年擅自拆除市级文物保护单位的行为，已违反文物保护相关法律法规，南京市文广新局对其作出25万元罚款的处罚，正是其承担行政责任的具体体现。律师特别提醒，即便文物保护单位为私人所有，其所有权虽受法律保护，但所有人必须严格遵守文物保护相关法律法规，不得擅自损毁、拆除该文物保护单位；否则，不仅将面临行政处罚，若情节严重，还可能构成刑事犯罪，承担更严厉的刑事法律责任。
此外，朱某未按约定偿还借款，已构成违约，债权人依法享有向人民法院提起诉讼的权利，可要求朱某偿还借款本金及相应利息。在法院判决生效后，朱某仍未履行还款义务，债权人向法院申请强制执行，法院依法拍卖其名下房产以清偿债务，该系列操作均符合《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，程序合法、于法有据。
本案中，2025年4月的房产拍卖因当事人提出执行异议而被暂缓，这一处理方式符合我国案外人异议制度的相关规定，是保障案外人合法权益的重要体现。律师着重强调，执行异议制度是维护案外人合法权益的关键途径，但该权利不可被滥用，滥用执行异议权利的，相关当事人需承担相应的法律责任。
针对本次法拍事宜，根据最高人民法院相关规定，拍卖公告中对竞买人身份（暂禁止外国人参与）、备案要求作出明确限制，该限制符合我国文物保护及法拍房管理的相关法律法规，既兼顾了文物保护的特殊需求，也规范了法拍房交易秩序。
律师总结指出，张治中公馆的法拍历程，并非一起简单的司法执行案件，更折射出文物保护与财产权益之间的法律平衡之道。文物作为不可再生的历史文化遗产，保护文物是任何单位和个人的法定义务；同时，民间借贷活动需坚守法律底线，法拍房交易需严格遵守相关规则。唯有全体社会成员依法行事，才能在维护自身合法权益的同时，切实守护好我国珍贵的历史文化遗产。
