1元法拍房：诱人低价背后的法律陷阱，这漏你敢捡吗？

近期，“1 元起拍” 的房产在拍卖平台引发热议。据 CRIC 数据显示，6 月山东威海乳山有 216 套海景房以 1 元起拍，单价已跌至 2000 元 / 平方米，小户型总价不足 7 万元。与此同时，上海、宁波等一二线城市也出现类似 “特价房”。这些看似 “捡漏” 的机会，实则暗藏法律风险。

案例回顾

乳山海景房：供过于求下的抛售狂潮

乳山这216套1元起拍的海景房分布在90余个小区，均为二手房东自行委托拍卖，并非司法处置。

当地二手房市场长期处于供过于求的状态，再加上旅游经济疲软，房价从几年前的4000元/平方米暴跌至2000元/平方米。部分房源因长期空置，问题频出，物业费拖欠、房屋漏水等情况屡见不鲜。有购房者以2万元拍下一套海景房后，却需补缴3万元物业费，且外墙漏水维修费用高达数千元。

此类房源虽以“精装修、家具齐全”为卖点，但实际居住价值极低，产权还可能存在抵押或查封等隐患。

一二线城市：商业房产的套路与风险

上海、宁波等地的1元起拍房源多为商业性质。例如，上海浦东一套10平方米的商铺起拍价1元，但购房者需缴纳契税、增值税及解押费用，最终实际成本可能超30万元。

更棘手的是，部分房源存在长期租赁情况，根据“买卖不破租赁”原则，购房者即使取得产权也无法立即使用。此外，杭州曾出现刑事案件涉案房产1元起拍的案例，这类房源虽有法院背书，但原业主债务纠纷仍可能波及新买家。

律师点评

律师表示，司法拍卖与普通拍卖存在明显区别。司法拍卖由法院强制处置，产权相对清晰；而乳山的非司法拍卖可能存在多重抵押、产权人失联等问题。若原业主涉及多起债务纠纷，购房者很可能卷入连环诉讼。同时，部分房源产权性质与用途特殊，为商业或工业用地，无法落户或居住，且交易税费高达20%-30%。如上海某商用房虽以1元起拍，但买受人需承担原业主拖欠的土地出让金及增值税，实际成本远超预期。

目前引发争议最多的情况，当属竞拍成功，但原业主或其亲属占用房屋，法院可能以“唯一住房”为由暂缓执行，购房者需通过另案诉讼解决，耗时数年。另一方面，长期租赁会成为羁绊。若房屋在拍卖前已签订20年租赁合同，且租金已一次性支付，购房者将无法立即入住或转租。安徽某厂房拍卖后因承租人主张“买卖不破租赁”，导致买受人无法实际控制房产。

律师提醒广大朋友们，法拍房需承担契税、增值税、土地出让金等税费，部分房源还需补缴物业费、水电费等历史欠费。昆明某商铺以1元起拍，最终成交价13万元，但买受人需额外支付1.3万元平台服务费及数万元税费。此外，乳山部分海景房因长期空置，墙体发霉、管道老化等问题严重，翻新费用可能超过房价本身。

律师建议，您在选择法拍的时候，一定要全面尽职调查，可以通过不动产登记中心查询房产产权状态，核实是否存在抵押、查封、共有权人等情况；实地勘察房屋现状，确认是否有人占用、装修损坏程度及周边配套；向物业、水电部门核查欠费情况，了解物业费、水电费拖欠金额。

另外，一定要分清司法拍卖与普通拍卖，司法拍卖可通过法院获取产权证明，而普通拍卖需警惕委托人资质及房源合法性。同时，关注特殊条款，如“不负责清场”“税费全由买受人承担”等，评估自身风险承受能力。