租房到期没签书面续租合同，租户说走就走要赔钱吗？

在房屋租赁市场中，固定租期内单方解约通常构成违约，但合同到期后未续签书面合同、仅维持事实租赁关系时，一方突然提出解约，是否需要承担违约责任？这是很多租客与房东的常见困惑。近期，北京市西城区人民法院审理的一起典型案例，明确了不定期租赁关系中任意解除权的行使边界，可随时解约，但必须履行合理期限通知义务，否则仍需赔偿损失。

案件回顾

2023年2月，刘女士承租邢先生名下房屋，签订《房屋租赁合同》约定租期1年（2023.2.26-2024.2.25），月租金6500元，押金6500元。合同期满后，双方未续签书面合同，但口头同意按原合同条件继续履行租赁关系。

2025 年 8 月，双方因租金调整产生分歧。8月20日，刘女士通知邢先生解除合同，并于8月25日自行搬家退房，此时邢先生身在外地无法现场交接。8月30日，邢先生回京收房，以刘女士单方解约造成空置损失为由，拒绝退还 6500 元押金。刘女士诉至法院，要求全额退还押金。

邢先生辩称，刘女士未提前合理时间通知解约，属于单方违约，押金应抵扣租金损失。西城法院审理后认为，原合同到期后未续签，构成不定期租赁关系，双方均享有任意解除权，但需在合理期限前通知对方。刘女士未举证证明提前通知，酌定扣除1100元作为空置损失补偿，判决邢先生退还押金5400元。

律师点评

律师表示，根据《民法典》第734条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。本案中，2024 年 2 月合同到期后，刘女士继续居住、邢先生正常收租，双方已形成法定不定期租赁关系，原合同租金、押金条款继续有效，但租期不再固定。

《民法典》第730条明确，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，无需对方同意，也不构成传统意义上的 “违约”。但 “随时解除” 不等于 “立即解除”，法律强制要求行使解除权的一方在合理期限之前通知对方，目的是保障对方有时间另寻住所或招租，避免空置损失。

我国法律未明确 “合理期限” 的统一标准，司法实践中，住房租赁通常以1个月为参考，商业租赁可延长至2-3个月，法院会结合交接难度、房屋空置周期等综合裁量。本案中，刘女士8月20日通知、25日即搬走，仅预留5天，且邢先生当时在外地无法交接，明显超出合理期限，存在过错。

律师表示，押金的核心功能是担保合同履行、抵扣实际损失，而非违约金。不定期租赁中，若一方依法履行合理通知义务后解约，押金应全额退还；若未履行通知义务导致对方空置损失、交接费用等，需在押金中酌定扣除合理损失，剩余部分仍需退还。本案法院扣除1100元，正是基于空置损失与双方过错程度的公平裁量。

律师表示，合同到期后未续签书面合同，虽转为不定期租赁、享有随时解约权，但合理通知义务是不可逾越的红线。建议租客解约时至少提前 1 个月书面通知并留存证据；房东扣押金需举证实际损失，不可随意全额扣留。唯有依法履约、理性维权，才能避免租赁纠纷，维护自身合法权益。