房屋、土地征收中的4个维权基本要领,掌握了就不怕被忽悠!

导读:以往在明律师发布的推文下方总会有被征收人留言、评论称“太专业、看不懂”。事实上,征收维权的实质是依法维权,自然有其门槛和专业性要求,而不是仅凭着一己的诉求去大喊大叫。不过,无论是国有土地上房屋征收还是农村集体土地征收,一以贯之的维权基本要领理解起来还是比较浅显易懂的,且不需要大家具备多少“法律思维”。那么,这其中最重要的基本要领都有哪些呢?本文,在明律师为大家总结以下4个方面。

要领一:关注涉案房屋、土地究竟是否合法取得

无论是哪种征收拆迁,合法建筑公平补偿,违法建筑不予补偿,“半合法半不合法”的模棱两可的建筑适当补偿都是通行的做法。这既符合法律规定,又符合我国复杂的社会现实。而建筑的合法与否,主要看有没有证:房屋所有权证、建设工程规划许可证、乡村建设工程规划许可证、宅基地使用权证及建房审批手续,亦或者是最新换领的房证地证“二合一”的不动产权登记证。如果你的房屋上述证件一个也没有,那么在征收中被认定为违建的可能性是很大的。你所需要的就是在征收项目启动前积极争取补办证件,在项目启动后及时咨询专业律师准备维权了。

总之,大家需要明确的一点是,自己的房屋、土地权利究竟是否合法存在,不能凭“想当然”。光是咱们自己认可“合法”是没用的,一定要政府一方认可才会有补偿。始终纠结于自己认定那套“死理”不行,还得通过实际行动去证明它。

要领二:房屋、土地面积要找准

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

《征收土地公告办法》第6条规定,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。

综上可知,无论是哪种征收拆迁项目,通过调查、登记环节以确定准确的补偿面积都是极为重要的。被征收人若对面积存在异议,一定要在相关公示期限内直接提出,或者在办理登记时直接提出自己房屋、土地的证载面积与实际面积不符,要求征收方组织实地测量。一旦“过了期”,面积数据就会依据证载面积或登记簿上的面积被确定下来,除非被征收人能够自行拿出证据证明其不实,否则补偿安置就会依据此数字计算得出,想改就比较难了。

对于城市房屋拆迁而言,很多时候差个几平米的储物间、卫生间、阳台的面积就能差出十万元以上的补偿数额来。故此,对于面积认定被征收人一定要“每平米必争”,对于涉案项目征收补偿方案中对不同位置“面积”的区别规定也要积极进行审查(譬如某些项目对阳台的面积补偿不附加补偿系数),尽力争取公平、合理的征收补偿。

要领三:是否有获取补偿的相应主体资格要弄清

这一点,说白了就是你自己是什么性质的人,就依法享有相应的补偿权益,这是我们一定要弄清楚的。

被征收人,是指被征收房屋的所有权人。这一概念是590号令所明确规定的。

公有房屋承租人,是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。这一概念虽590号令未提及,但却在各地的地方性规定中均有明确确立。

共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

房屋使用人(承租人),是指依据房屋租赁合同实际占用房屋的单位和个人。

显然,不同性质的人在征收拆迁中享有不同的权利。一般而言,被征收人和公有房屋承租人的权利比较“全”,有权在征收的各阶段行使法规赋予其的知情权、参与权、监督权和复议诉讼权利。共同居住人一般只和居住困难户的认定及保障性住房的分配相关。

而房屋使用人尤其是普通承租人在征收中的权利更是一个存在争议的问题。一般认为,他们是不直接与征收行为发生法律关系的,因征收所产生的租赁合同无法继续履行造成的损失一般通过与房屋所有权人的民事合同关系来加以解决。

不过凡事无绝对。对于征收行为客观上造成了房屋承租人停产停业损失的情形,许多地方性规定都进行了补充的规定:

于2018年最新修订的《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第7条规定,被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的,由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配;协商不成的,由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证,在当事人协商或诉讼结果确定后再行支付。

《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第34条规定,征收有租赁关系的非住宅,租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的,从其约定。没有约定或者约定不成的,房屋征收部门可以将有争议部分的货币补偿款公证提存。

《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第15条规定,生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所承租房屋被征收的,其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人的约定分配;无约定的,房屋征收部门可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。

需要补充的是,在拆迁项目中你的身份是会随着项目性质的不同而有所区别的。比如在腾退项目中,被腾退人享有的权利就会因其项目性质为“腾退”非“征收”而有明显缩限,这需要当事人结合所遇到的项目情况审慎判断。

要领四:强制拆除只有两种合法方式,但都必须严格遵守法定程序

强拆强征无疑是对被征收人权益影响最重大的事情,也是大家内心最恐惧、焦虑的事情。而事实上,简单从法律层面来理解其中要领并不复杂。

简言之,强制拆除只在两种情况下合法:

其一,涉案房屋建筑合法,征收方须作出征收补偿决定或者责令交出土地决定(一个城市一个农村,注意区分开),进而申请人民法院强制执行,即所谓的“司法强拆(征)”;老百姓的维权要点在于对上述两个“决定”及时提起复议或者诉讼,将严重损害自身权益的决定撤销掉。

其二,涉案房屋建筑被认定为“不合法”,需要由规划、自然资源、城管、乡镇政府等有权机关依法作出责令限期拆除通知或决定,进而在作出强制拆除决定后予以行政强拆。老百姓的维权要点在于针对责令限期拆除类文书坚决复议或者诉讼将其撤销掉,并积极行使陈述申辩、要求召开听证会等程序性权利。

简单地讲,“合法建筑,司法强拆;违法建筑,行政强拆”。请注意,这么讲从严格的法律层面上说并不严谨,但在现实中老百姓这样浅显地理解是没有任何问题的。

而除此之外的各种误拆(拆错了或者在拆隔壁房屋时不小心震塌了)、帮拆(村民自发帮助拆除,与征收方没关系)、偷拆(趁被征收人家中无人突然强拆,事后没人认领)则毫无疑问都是违法的,违反《行政强制法》等法定程序实施的强拆也都是违法的,被征收人的维权要点在于及时针对强拆行为提起诉讼,要求法院判决确认强拆行为违法,进而通过申请行政赔偿的途径来获取满意的补偿利益。

弄懂了以上4个维权基本要领,被征收人就能做到对即将到来的征收项目不那么焦虑、恐惧了,至少不会那么轻易地被忽悠了。具体维权的操作,还是要交给专业的征收维权律师去做,理解了原理,我们就能够更好的辅助、配合律师,从而收获更好的补偿安置结果。

分享到:
责任编辑:北京在明律师事务所

评论

抽奖 App 北京时间客户端 签到 已签到 反馈