租期1年续租17年，退租引发巨额赔偿，到底怎么回事？

房屋租赁，已经不是什么新鲜事了，但是这生活中最常见的民事行为，却因长期租房租赁双方存在认知误区而引发了一场纠纷。合同中一条“退租恢复原状”，让租赁长达18年的租户傻了眼，房屋自然损耗与人为损坏的责任边界到底该如何区分，难道真的会因为这一纸协议，让租住长达18年的租户赔偿维修费吗？

案件回顾

18年前，张先生与房东刘女士签订为期一年的房屋租赁合同，合同明确约定，租客需按房屋交接现状使用房屋，如需装修、改造设施必须征得房东同意，租赁期满需将房屋恢复原状，因租客人为原因造成房屋损坏的，需承担赔偿责任。一年租期届满后，双方未续签书面租赁合同，张先生继续租住该房屋长达17年，形成事实租赁关系。

租赁期间，张先生经刘女士许可，对房屋进行了改造，将原本的白色墙体粉刷为黄色，同时对户型结构微调，把三室房屋改造为四室。18年后双方终止租赁关系，办理交接手续时，刘女士提出严苛要求，不仅要求张先生恢复三室原始户型、修复墙体漏水并刷回白色，还要求其全新更换地板、灶台等设施。

双方协商无果后，刘女士一纸诉状将张先生诉至法院，主张张先生赔偿房屋修复费用14万余元、房屋空置损失10万余元，同时要求其支付逾期租金违约金5000元，索赔总额近25万元。

法院审理后认为，合同约定的“恢复原状”义务并非无限责任。案涉房屋已装修多年，且张先生实际使用18年，地板、灶台、墙体老化褪色等问题属于长期使用产生的自然损耗，刘女士未能举证证明相关损坏是张先生使用不当、人为过错导致，该部分损失不应由租客承担。结合房屋使用年限、改造情况、双方过错及修复工期、市场租金等因素，法院酌情判决张先生支付修复费用3万余元、房屋空置损失3万余元，同时判令刘女士返还张先生租房保证金6600元，驳回了房东的超额索赔诉求。

律师点评

律师表示，本案的核心争议，是租赁房屋自然损耗与人为损坏的责任划分，也是租房纠纷的高频难点。根据《民法典》第七百一十条、第七百一十一条规定，承租人按照租赁物性质合理使用房屋产生的自然损耗、老化损失，无需承担赔偿责任；仅因租客故意、过失或不当使用造成的人为损坏，才需承担修复、赔偿责任。

首先，合同中“恢复原状”条款存在边界限制，并非等同于“全屋换新”。本案中张先生未经房东默许改造户型、粉刷墙体，依据合同约定需承担结构、墙体的原状恢复责任，这部分费用由其承担合法合理。但地板、灶台等设施历经18年使用，老化贬值属于房屋固有折旧风险，是房东出租房屋必然承担的经营成本，不能转嫁给租客。

其次，房东需承担举证责任。房屋设施损坏、老化，房东若主张租客赔偿，必须举证损坏系租客不当使用、人为过错导致，无有效证据的，索赔诉求不予支持。同时，无书面续签的长期事实租赁关系，不免除房东承担房屋自然损耗、设施老化维修的法定责任。

律师提醒广大租赁双方，签约时需明确房屋交付原状、装修改造规则、退租返还标准，留存房屋交接影像、书面沟通记录。租客改造房屋务必书面征得房东同意，明确到期后归属及恢复责任；房东切勿滥用“恢复原状”条款转嫁经营风险，合理界定权责，才能避免租赁纠纷。