融联伟业-买了违建的房子你该怎么办?

近日燕郊多个小区的业主反映,此前他们按照商品房的价格购买的房产,拿着政府部门颁发的房产证,却无法进行不动产登记。与此类似的情况比比皆是,生活中不小心买了违章建筑,到底该怎么办呢?

首先百科一下何为违章建筑,从严格意义上讲,是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。简单说就是,在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

违章建筑主要包括:

(1)未申请或申请未获得批准,并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;

(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;

(3)擅自改变了使用性质建成的建筑物;

(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;

(5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

一不小心买了违章建筑究竟该怎么办?

违章建筑的房屋是不可以买卖的,所签订的房屋买卖合同也是无效。根据我国《合同法》第52条第(五)项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。据此,在经城市规划行政主管部门处理并经房产管理部门确认产权之前,若所订立的房屋买卖合同是无效的,当然也不能取得房屋的所有权。

别担心,损失还是可以得到赔偿的

根据我国《合同法》第58条的规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

购买者若不知道所购买的房屋是违章建筑,购买者为法律中的善意第三人,自然也不存在过错,不应承担责任;则出卖人应当返还购买者已经缴纳的购房款,并赔偿自缴款次日至付清之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。

举个例子:2000年5月18日,谭某将一违章建造的房屋以2.5万元的价格卖给王某:但并未告知王某该房系违章建筑。合同签订后,王某付清房款并要求谭某交房,谭某于是将房腾出,但并未与王某办理房屋过户手续。后王某屡次向谭某要求办理该房的过户手续,谭某均以各种借口推托。2005年1月14日,王某因屡次要求谭某办理房屋合法手续未果,向法院提起诉讼,要求解除与谭某之间的房屋买卖合同。法律规定以违章建筑为标的的买卖,应认定无效。所以谭某与王某之间的房屋买卖合同属无效合同,王某买房前并不知道所买房屋为违章建筑,因此法院裁定谭某向王某返还房款及利息,王某的损失得到了补偿。

反之购买者若对房屋的违法性可能是知晓的,具有过错,则其应该承担因此造成的损失。

也举个例子:2000年1月2日,吴某以6600元的价格将其修建的两间平房卖与谭某,并在售房合同中讲明该房修建时未取得建筑许可证,系违章建筑,如遇全市统一规划或征用,应无条件搬迁,并不得转卖。谭某在明知房子是违章建筑的情况下,因为价格明显偏低,仍然购买。几年后,该房屋遇拆迁,该房屋被有关部门拆除后,由于是违章建筑,不得实行产权或支付作价款的补偿办法。谭某遂诉至人民法院,要求吴某返还购房款。因为双方买卖的标的物是违章建筑,吴某无权处分,谭某亦无权处分,谭某与吴某之间的房屋买卖无效。吴某应返还购房款,谭某在明知是违建的情况下,取得并使用了违章建筑,也应承担相应的民事责任。

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