房屋托管运营,到底是个什么梗?

随着楼市的演变,很多人原本用来投资的房子闲置下来需要出租,而出租的话要自己筛选客户、收取租金,还要进行日常的维护,花费大量的时间、精力乃至直接的金钱成本。

于是专业的房屋托管开始走入了大众的视线。那么,什么是房屋托管呢?

社会在向前走,你我也是,租赁市场也是。

2001年来郑州,最初租住过白庙(科技市场附近,现拆建为恒大社区),后来是燕庄(现曼哈顿),庙李(现在已成平地)。一直记得燕庄拆迁时,一个钩机旁老头老太太哭泣的脸庞,更多是记忆岁月和家土情感的不舍。白发再回身,已是百年时空。我们对空间的情感,来源我们藏身这个城市钢筋水泥缝隙的希冀。它见证着我们的青春和梦想,也折叠失落和渴望。

从逼仄的城中村握手楼,能听到隔壁妹子呻吟夜色的隔板,到成建制社区,合租或是更多人群租的变相城中村生活。多数租房人的远方并没改变,这或是打拼的动力,也是一种山雨来风的商机。

1. 前景广阔 机遇与挑战并行

最早听到二房东说法,是2009年前后,迅速扩充的城市人口刺激了有限的租赁供给和萌芽包租人。当时拆一个城中村,附近城中村的租金就又上涨一轮。

郑州单核对地市县城的虹吸,常驻人口从2006年的350多万,到2009年的接近600万,再到2012年的760万,2016年底的930万(概数数据,不求精确),与其同步的是三环内的城中村一个个沦陷。

新的城中村转正(拆一个号称违建的高容积低舒适度低生活成本城中村,又出来个高容积率低舒适度中高生活成本的合法城中村)需要很长周期(完全改造完成的时间)。到现在,多数当年拆配的安置房都开始含苞待放,受限权证和市场买售难度,基本都会流入租赁大海。

2016年郑州公寓类供给有50%成为库存,2017年至少有380万方的综合供给,2年后多数进入交房期,租给谁,谁来住是个大问题。

开发商广告上的多少人流、多少预期收益都是套路,吹沙见金,能够吸引专业托管公司进去投资、装修、运营的才可能是真爱。

专业的托管公司和二房东不能划等号,在于对自我发展的定位。一个谋短期利,一个谋大面局。托管公司会很多,托管二字可以不受限的进行公司注册,但背后的内容不一定有。

托管公司和谁(开发商、社区、房东个体)合作,一定程度上是助力分辨因素。有能力、有品牌、有实力的运营托管公司,多会和品牌开发商合作。门当户对一定程度是符合市场要求的,开发商要形象、要稳定、要促进(投资买点),本身就会筛选和引进标准。

反过来也成立,托管公司愿意接手的开发商房子,肯定有投资价值。托管方也要筛选考察一番。投资房产,既然是投资,很大程度就是不自用,做保本增值的事,跟着托管公司或是不错的参考。

好生活,轻易不会被实现。好房子,轻易不会被发现。

起源于美国的房屋托管,流行于深圳、上海等发达城市,被称为“房屋银行”这个梗近年随着城市化大发展,逐渐成为地域广泛的服务业。

2. 租赁市场 正在崛起的蓝海

近两年国家房地产供给侧改革,租售并举,大力支持住房租赁业,郑州也是首批12个试点城市之一。整个地产火爆的前几年,导致实体低迷,炒房投资成为很多人的选择。

存量市场越来越大,存量的整理与运营管理是个大蓝海,再加上整个社会人口流动加快,高铁、飞机、私家车等交通工具及携程、去哪儿线上工具带来的旅游业的变革,度假公寓、城市酒店公寓、民宿、各类酒店形式丛生。

民间资本很多都开始做酒店公寓或商办空间的托管再设计服务,众创空间、各类孵化器、YOU+公寓、优客、途家、一呆、Airbnb等都是这个市场大潮的层层涛声。

从上图来看,全国的托管公司从各个行业都开始崛起,逐步渗透到郑州。

对于郑州目前来说,市场很大,租赁商竞争很小,萌芽起步阶段,用户基数大。目前在郑落地的只有魔飞、途家、世联红璞、汀澜公寓等,途家目前还没有实际经营的店,红璞公寓很多都是老旧二手房为主,体验感并不强。还有一些散落的各种名字的小公寓服务商,其实都是二手房从业者或初级二房东转型来的,整个市场都面临一个值得想象的大空间。

而郑州980万常驻人口,约315万青年大军(20--36岁),超200万的租赁需求用户(20--45岁),三环内已无城中村租赁。整个市场缺少专业品牌的租赁服务商和供应商,目前的出租托管处于初级功能性的简单空间租赁,配套和理念都跟不上庞大的青年时尚大军。

从初级功能型空间到深度内容生活型的空间+,业余时间的转变是专业化服务的趋势。在这样的物业大存量、服务低技术的背景下,郑州相继出台政策,比如要求2017年底新增20家左右的专业住房租赁企业,到2020年,全市住房租赁企业要达100家,国有企业平台要做带头作用等(2017年8月8日政府文件)。

趋势很好、市场需要,尤其对投资客而言,更有政府地推动,一场看似丰盛的房屋托管服务大餐却不是很容易能吃好的。

3. 专业托管运营 要创新服务模式

人在变,心境在变,喜好在变。

这个越来越国际郑的城市,据说有三四百万的年轻人,他们(也包含你我)的嬗变是无声的,90后、00后的舞台早已经启幕(90年出生的已经28岁,都是孩子的爹娘了),而我们的空间供给多还是残存昨日的意淫谋划。

一切不以人性研究为原点的产品设计都是坑,多大的空间,什么样的装饰风格,社交需求、作息生态、硬性配套、可承受的价格区间、他们的个性与审美、语言风、生活工具等等。

新生代带来新生态,我们逐渐老去的身体,去了解90、00后已经成为主流体的需求,是一个基本工作。托管公司、空间服务供应商更是如此(未来哪里有什么开发商,都是生活服务商)。

房子虽好,终归生活。一切生活,终归于人。都说行业在转型,都说市场换星空,时代的窗台变了,人变了,不变的是内容,是诗与远方那种畅想背后的生活填充。

一个开发商的转型,应该是产品的生态供给和服务,是的,生态性供给。具体我留在下一篇稿上探讨。

一个托管运营商的根本,就是资源的储备和生活力的呈现。而我,或我们,正在努力这个供给侧生产力到需求侧生活力的研究和学习。

带着托管公司帽子的二房东的兴起,背后有着服务供给的因素,但二房东的淘汰,一定是专业生活研究的趋势。想要什么,我们努力最大化给你呈现,并提前一步。这才是专业托管运营的梗。

长租托管市场可能是个风口,但飞起来还要靠自己的羽毛。刨除各类租赁概念,有资源整合力,品牌凝聚力,空间运营力的托管公司,才可能振翅迎风。

托管,托你管理,拜托管好,生活有我,不负所托。

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