昌平区天南街道奥北中心社区 用好议事会 解决电梯大修难题_北京时间
7月17日下午，天南街道润枫欣尚小区户外小广场，吸引了来往居民驻足观看，街道、社区、物业、商户、居民多元主体先后登场，你一言、我一语，讨论热烈。这个场景正是小区开展18部无公共维修基金电梯大修协商议事阶段性成果路演公示现场，随着掌声响起，“电梯大修”成果送到了老百姓的“心坎”。
7月17日下午，天南街道润枫欣尚小区户外小广场，吸引了来往居民驻足观看，街道、社区、物业、商户、居民多元主体先后登场，你一言、我一语，讨论热烈。这个场景正是小区开展18部无公共维修基金电梯大修协商议事阶段性成果路演公示现场，随着掌声响起，“电梯大修”成果送到了老百姓的“心坎”。
商住两用房无公维基金电梯大修成难题
润枫欣尚小区是昌平区天南街道奥北中心社区的一个封闭性自然小区，建成于2011年，属于商业立项，共有6栋楼1080户，楼体包含地上20层，地下两层，每栋楼有3部电梯，确保商户、居民日常使用。
在小区入住伊始，因政策原因并未缴纳公共维修资金，随着时间的迁移，2022年年初，5部电梯磨损严重，年检不合格被停止运行。昌平区市场监管局特种设备检测科同时做出提醒其他13部电梯磨损也比较严重，存在全部停梯的极大可能，需要提前做好大修的准备事宜。电梯运行涉及楼内居民、商户的日常出行，大修已迫在眉睫，但缺乏足够的资金成为摆在面前最大的难题。
提级办理问计询策找出路街道部门集智汇力齐攻坚
奥北中心社区党支部了解到润枫欣尚小区18部电梯即将面临着停运大修无资金的难题后，社区两委研讨后，一致认为此问题解决难度大，需要协调多个部门及专业力量，非社区层面能够解决的，第一时间将此问题作为议题，上报天南街道工委、办事处，申请提级办理。
天南街道接到奥北中心社区提交的18部无公共维修资金电梯大修的议题后，在街道层面召开专题会，讨论决定由街道物业管理中心负责，同时向区有关职能部门问计询策，全程指导奥北中心社区电梯大修事宜。
2022年上半年，天南街道两次协调，提出由区特种设备检测人员现场查看电梯运行状况，为启动18部电梯大修筹资提前摸清情况，准备好底册台账。同时为了保证电梯集资大修合法合规，街道也多次向区住建委、法务部门咨询专项维修资金的使用流程以及监管过程中存在的常见问题，涵盖预算审计到分摊公示等多个环节，保证了整个过程的规范有序。
大修费用缺口大党建引领权责归属“议”分明
有了详实的底册台账及专业指导支撑，但大修资金谁来出，按照什么标准出，涉及到权责归属的问题，需要利益相关方共同商讨决定。2022年7月，在街道物业管理中心的指导下，由奥北中心社区党支部牵头，组织润枫欣尚小区物管会、小区物业、小区电梯维保单位等多方主体，共同召开电梯大修资金筹集第一次议事会，“议”出权责归属。
根据《民法典》《北京市物业管理条例》等有关法律规定，小区电梯大修需要用公共维修资金，公维资金不足时，需要启动补缴。小区物业按照物业服务合同约定事项，负责每年做好电梯的日常维修养护；权责明晰后，大修电梯，到底需要多少资金，维保公司结合质检报告，做出电梯维修审核报告，给出每部电梯大修，需7万元左右的费用，每栋楼需要筹集21万的大修费用；每栋楼涉及3部电梯，180户，如何确定缴费标准，物业专班结合法律依据及其他地区的经验，建议启动业主大会，共同商讨缴费标准。小区业主、物管会副主任、在职党员胡锋表示，会通过微信、电话、网上链接等形式积极做小区业主的沟通解释及通知工作，物业负责人及社区书记也表示，会在单元楼门、微信群中宣传此项工作，并在社区设置专门的接待处，做好群众的解释以及安抚工作。
业主共议建独立账户按房本面积17.93元/平缴纳成共识
经过小区物管会、小区物业、社区两委共同发力，共计动员出944户业主（279户线上参与，665户线下参与，占小区专有面积的85%，符合法律规定的双四分之三）参与此次电梯大修议题的协商议事会，同时邀请区住建委及专业律师出席，给予专业意见建议。对按照平米统一收费标准还是按照楼层区分缴费标准两种缴费标准进行投票，大多数业主认为按照楼层计算过于复杂，标准不统一，不好操作，最后选择了按照平米统一收费标准，经过测算每栋楼房本面积约11957平，每平米需交17.93元。而少数不赞成的业主考虑到后续小区可能会面临的上下水改造、消防安全、顶层漏雨等问题同样会涉及到使用维修资金，也同意按照平米数缴纳电梯大修资金。按照房屋面积，每户需缴纳费用为907.25-1563.06元不等。
确定缴费标准及金额后，业主提出了新的疑问，费用交给谁，直接交给物业的话，担心资金没有监管会被挪用、拿到钱后大修质量没有保证，资金安全问题需要解决。鉴于社区职能就是服务居民，尤其是疫情期间对居民更是全力服务保障，业主们对社区两委的信任度非常高，觉得把钱交给社区非常放心，但由于社区没有独立账户，业主们商量后，考虑到社区党支部潘书记兼任居委会主任及润枫欣尚小区物管会主任，对小区物管会也建立了信任度，最终商讨决定由小区物管会申请独立账户，由物管会、街道以及小区物业共同管理。
在部分居民提出疑问时，区住建委的工作人员和街道法务人员及时给出了相应的解释和法律依据，有效的保证了专题协商议事会的有序推进。
费用缴纳进度缓慢物业向前一步+物管会逐个击破化僵局
按照业主大会决议，2022年8月小区物管会在工商银行天通苑支行开立北京市昌平区天通苑南街道润枫欣尚小区物业管理委员会账户，用于筹集管理润枫欣尚电梯维修专项资金。账户开通后，小区物业根据台账，做出每栋楼每户业主需要缴纳的费用，并联合小区物管会、社区两委做好全体业主的通知及联系工作。但费用缴纳进度缓慢，从2022年11月正式启动到2022年12月底，缴费比例不足10%，远远达不到启动电梯大修的标准。区特种设备检测所对运行的电梯给出提示预计2023年1月18部电梯停运。时间不等人，在街道物业管理中心的指导下，社区党支部再次牵头，组织小区物管会、物业及电梯维保公司，商量在缴费不足的情况下，如何先启动电梯大修，消除隐患，保证居民正常出行。经过积极协商，最终讨论决定，由街道担保，小区物业先行垫资42万，率先完成6栋楼中各一部电梯的维修，确保最基本居民出行需要；由物业管理中心指导社区两委及小区物管会，进一步做业主的工作，抓紧时间完成维修资金的收缴。待每栋楼费用收缴达到50%后，启动该楼全部电梯的维修。仅一部电梯能用，使用频率骤然提高，电梯内部零件随之存在快速磨损可能停运的现实问题。加快收缴进程，刻不容缓。街道物业管理中心、社区两委、小区物管会再次研讨，分析目前各栋楼费用缴纳情况，发现1号楼缴纳比例高于其他几栋楼，原来业委会副主任胡锋就住在1号楼，疫情期间，他在楼内做了大量的服务工作，深受1号楼的商户及居民的好评，协商议事会讨论决定以点带面，积极发挥党员、居民代表的带动作用，率先加快1号楼大修资金的缴费进度。
在实地走访、电话及网上沟通，发现业主迟迟不愿缴纳大修费用，主要出于以下3个顾虑：“我交了，但是其他人不交，这事黄了，我找哪要钱去”“我交了，其他人不交，但是也照常使用电梯，不公平”“担心大修后的质量问题，可以交，但是得过了质保期再把钱给到维修单位”。基于此，2023年3月初，在街道物业管理中心的指导下，社区党支部牵头，针对1号楼电梯大修业主的种种顾虑，再次召开议事会，在会上达成3点共识，“如果电梯大修的事儿黄了，交费的全部退费；电梯大修完成后，刷卡乘梯，不缴费的不能领取乘梯卡，确保公平；有疑虑的，可以先交，按照维修费用的5%作为质保金，过了质保期再交给维修单位”。此次会议后，1号楼交费进度明显加快，到3月下旬超过了50%的比例（3月初仅为20%左右），3月底维修单位启动了1号楼剩余2部电梯的大修。看到维修单位再次进场维修，且经过本楼内党员、居民代表的带动劝说，业主交费的积极性也大大提升，最高时达到1天25户业主缴纳。2023年5月10号，1号楼率先完成了3部电梯的大修，并验收合格，投入使用，费用收缴率达84.22%。
1号楼的大修起到了示范带动作用，2号楼、5号楼紧随其后，3号楼、4号楼、6号楼也先后达到了50%的缴费比例，完成了电梯大修，截止到7月中旬，18部电梯均已完成大修，投入使用，954户业主已缴纳电梯维修费用，达到全体住户的88.3%。
费用收缴使用公开透明公平公正确保各方受益
7月17日下午，由社区党支部牵头在润枫欣尚小区户外广场召开了润枫欣尚小区电梯大修阶段性成果路演公示会，由社区党支部、街道物业管理服务中心、小区物管会、物业、业主代表多角度总结回顾润枫欣尚小区电梯大修的全过程，向小区业主及居民汇报电梯大修的阶段性成果，同时征集业主及商户、居民对于小区内公共事务及疑难杂症解决的有关意见建议。
截止到目前，18部无公维基金的电梯，终于完成了大修并通过验收投入使用，确保了居民日常通行及使用安全。能够快速完成费用的收缴，在于社区党支部将党建引领融入到每一件民生实事上；遇到不好沟通的居民，社区发动党员发挥先锋模范作用，逐个沟通解决；遇到涉及各方公共利益的难题，社区党支部召开各个层面的协商议事会，由各方一起商量着解决；涉及到群众的质疑，社区召集多方专业力量研讨出最佳方案，打消群众顾虑；为保证整个过程公开透明，社区每天及时在6栋楼各自的业主群中公布业主们最新缴费的情况及维修进度，给业主们吃下“定心丸”。社区党组织通过一件件实事、小事，将党建引领、统筹协调、多方参与表现在方方面面。
物业负责人表示，当时率先垫资维修，公司确实承担了很大的风险，但小区是本集团自己开发的楼盘，且建成伊始就在提供物业服务，对楼宇对业主及居民都有很深的感情。愿意向前一步，多做一些，让业主们看到企业的诚意。而电梯大修过程中，业主也没有辜负物业的诚意。据物业的实时数据显示，居民、商户缴纳物业费的积极性明显提升，缴费比例远高于历史同期，且各种投诉物业的12345件都少了很多，遇事儿直接联系物业解决问题的次数明显增多。
小区物管会副主任胡锋表示，小区还有很多公共问题有待解决，消防安全、顶层漏雨、上下水改造等公共问题，都需要公维资金解决，通过集资修电梯，业主们对物管会的信任度提高了，彼此之间的关系更加密切了，后续公共问题，相信会齐心一起攻破。
街道工作人员表示，此次破解润枫欣尚小区18部无公共维修资金电梯大修的难题，党建引领协商议事贯穿了全过程。这也是天南街道迎难而上、主动治理回应群众急难愁盼问题一次成功尝试，我们会主动做好复盘及总结工作，形成回天有约基层协商议事多方主体共治解决类“一键同款”案例，为其他和润枫欣尚小区一样面临无公共维修基金的老旧小区、房改房、公共维修基金严重不足的商品类小区破解小区房屋共有部分设施设备维修更换难题提供参考和借鉴。今后，天南街道也会持续关注居民身边的操心事烦心事揪心事，以“能力建设年”主题活动为抓手，不断提升基层干部统筹各方资源、开展协商议事、促进多方共治，画出家园建设最大同心圆的能力和水平。同时也将进一步聚焦回天地区社会治理中的难题，如小区物业管理良性循环、商圈优化升级与便民服务业有机融合、辖区市政道路维修拓宽等群众急难愁盼的问题，发挥好智汇天南协商议事平台的作用，用好“吹哨报到”及“接诉即办”大数据，充分汇聚多方力量及专业支持，把党建引领贯穿到解决群众家门口每一件民生实事中，在实干与实践中不断提升服务能力和水平。
7月17日下午，天南街道润枫欣尚小区户外小广场，吸引了来往居民驻足观看，街道、社区、物业、商户、居民多元主体先后登场，你一言、我一语，讨论热烈。这个场景正是小区开展18部无公共维修基金电梯大修协商议事阶段性成果路演公示现场，随着掌声响起，“电梯大修”成果送到了老百姓的“心坎”。
7月17日下午，天南街道润枫欣尚小区户外小广场，吸引了来往居民驻足观看，街道、社区、物业、商户、居民多元主体先后登场，你一言、我一语，讨论热烈。这个场景正是小区开展18部无公共维修基金电梯大修协商议事阶段性成果路演公示现场，随着掌声响起，“电梯大修”成果送到了老百姓的“心坎”。
商住两用房无公维基金电梯大修成难题
润枫欣尚小区是昌平区天南街道奥北中心社区的一个封闭性自然小区，建成于2011年，属于商业立项，共有6栋楼1080户，楼体包含地上20层，地下两层，每栋楼有3部电梯，确保商户、居民日常使用。
在小区入住伊始，因政策原因并未缴纳公共维修资金，随着时间的迁移，2022年年初，5部电梯磨损严重，年检不合格被停止运行。昌平区市场监管局特种设备检测科同时做出提醒其他13部电梯磨损也比较严重，存在全部停梯的极大可能，需要提前做好大修的准备事宜。电梯运行涉及楼内居民、商户的日常出行，大修已迫在眉睫，但缺乏足够的资金成为摆在面前最大的难题。
提级办理问计询策找出路街道部门集智汇力齐攻坚
奥北中心社区党支部了解到润枫欣尚小区18部电梯即将面临着停运大修无资金的难题后，社区两委研讨后，一致认为此问题解决难度大，需要协调多个部门及专业力量，非社区层面能够解决的，第一时间将此问题作为议题，上报天南街道工委、办事处，申请提级办理。
天南街道接到奥北中心社区提交的18部无公共维修资金电梯大修的议题后，在街道层面召开专题会，讨论决定由街道物业管理中心负责，同时向区有关职能部门问计询策，全程指导奥北中心社区电梯大修事宜。
2022年上半年，天南街道两次协调，提出由区特种设备检测人员现场查看电梯运行状况，为启动18部电梯大修筹资提前摸清情况，准备好底册台账。同时为了保证电梯集资大修合法合规，街道也多次向区住建委、法务部门咨询专项维修资金的使用流程以及监管过程中存在的常见问题，涵盖预算审计到分摊公示等多个环节，保证了整个过程的规范有序。
大修费用缺口大党建引领权责归属“议”分明
有了详实的底册台账及专业指导支撑，但大修资金谁来出，按照什么标准出，涉及到权责归属的问题，需要利益相关方共同商讨决定。2022年7月，在街道物业管理中心的指导下，由奥北中心社区党支部牵头，组织润枫欣尚小区物管会、小区物业、小区电梯维保单位等多方主体，共同召开电梯大修资金筹集第一次议事会，“议”出权责归属。
根据《民法典》《北京市物业管理条例》等有关法律规定，小区电梯大修需要用公共维修资金，公维资金不足时，需要启动补缴。小区物业按照物业服务合同约定事项，负责每年做好电梯的日常维修养护；权责明晰后，大修电梯，到底需要多少资金，维保公司结合质检报告，做出电梯维修审核报告，给出每部电梯大修，需7万元左右的费用，每栋楼需要筹集21万的大修费用；每栋楼涉及3部电梯，180户，如何确定缴费标准，物业专班结合法律依据及其他地区的经验，建议启动业主大会，共同商讨缴费标准。小区业主、物管会副主任、在职党员胡锋表示，会通过微信、电话、网上链接等形式积极做小区业主的沟通解释及通知工作，物业负责人及社区书记也表示，会在单元楼门、微信群中宣传此项工作，并在社区设置专门的接待处，做好群众的解释以及安抚工作。
业主共议建独立账户按房本面积17.93元/平缴纳成共识
经过小区物管会、小区物业、社区两委共同发力，共计动员出944户业主（279户线上参与，665户线下参与，占小区专有面积的85%，符合法律规定的双四分之三）参与此次电梯大修议题的协商议事会，同时邀请区住建委及专业律师出席，给予专业意见建议。对按照平米统一收费标准还是按照楼层区分缴费标准两种缴费标准进行投票，大多数业主认为按照楼层计算过于复杂，标准不统一，不好操作，最后选择了按照平米统一收费标准，经过测算每栋楼房本面积约11957平，每平米需交17.93元。而少数不赞成的业主考虑到后续小区可能会面临的上下水改造、消防安全、顶层漏雨等问题同样会涉及到使用维修资金，也同意按照平米数缴纳电梯大修资金。按照房屋面积，每户需缴纳费用为907.25-1563.06元不等。
确定缴费标准及金额后，业主提出了新的疑问，费用交给谁，直接交给物业的话，担心资金没有监管会被挪用、拿到钱后大修质量没有保证，资金安全问题需要解决。鉴于社区职能就是服务居民，尤其是疫情期间对居民更是全力服务保障，业主们对社区两委的信任度非常高，觉得把钱交给社区非常放心，但由于社区没有独立账户，业主们商量后，考虑到社区党支部潘书记兼任居委会主任及润枫欣尚小区物管会主任，对小区物管会也建立了信任度，最终商讨决定由小区物管会申请独立账户，由物管会、街道以及小区物业共同管理。
在部分居民提出疑问时，区住建委的工作人员和街道法务人员及时给出了相应的解释和法律依据，有效的保证了专题协商议事会的有序推进。
费用缴纳进度缓慢物业向前一步+物管会逐个击破化僵局
按照业主大会决议，2022年8月小区物管会在工商银行天通苑支行开立北京市昌平区天通苑南街道润枫欣尚小区物业管理委员会账户，用于筹集管理润枫欣尚电梯维修专项资金。账户开通后，小区物业根据台账，做出每栋楼每户业主需要缴纳的费用，并联合小区物管会、社区两委做好全体业主的通知及联系工作。但费用缴纳进度缓慢，从2022年11月正式启动到2022年12月底，缴费比例不足10%，远远达不到启动电梯大修的标准。区特种设备检测所对运行的电梯给出提示预计2023年1月18部电梯停运。时间不等人，在街道物业管理中心的指导下，社区党支部再次牵头，组织小区物管会、物业及电梯维保公司，商量在缴费不足的情况下，如何先启动电梯大修，消除隐患，保证居民正常出行。经过积极协商，最终讨论决定，由街道担保，小区物业先行垫资42万，率先完成6栋楼中各一部电梯的维修，确保最基本居民出行需要；由物业管理中心指导社区两委及小区物管会，进一步做业主的工作，抓紧时间完成维修资金的收缴。待每栋楼费用收缴达到50%后，启动该楼全部电梯的维修。仅一部电梯能用，使用频率骤然提高，电梯内部零件随之存在快速磨损可能停运的现实问题。加快收缴进程，刻不容缓。街道物业管理中心、社区两委、小区物管会再次研讨，分析目前各栋楼费用缴纳情况，发现1号楼缴纳比例高于其他几栋楼，原来业委会副主任胡锋就住在1号楼，疫情期间，他在楼内做了大量的服务工作，深受1号楼的商户及居民的好评，协商议事会讨论决定以点带面，积极发挥党员、居民代表的带动作用，率先加快1号楼大修资金的缴费进度。
在实地走访、电话及网上沟通，发现业主迟迟不愿缴纳大修费用，主要出于以下3个顾虑：“我交了，但是其他人不交，这事黄了，我找哪要钱去”“我交了，其他人不交，但是也照常使用电梯，不公平”“担心大修后的质量问题，可以交，但是得过了质保期再把钱给到维修单位”。基于此，2023年3月初，在街道物业管理中心的指导下，社区党支部牵头，针对1号楼电梯大修业主的种种顾虑，再次召开议事会，在会上达成3点共识，“如果电梯大修的事儿黄了，交费的全部退费；电梯大修完成后，刷卡乘梯，不缴费的不能领取乘梯卡，确保公平；有疑虑的，可以先交，按照维修费用的5%作为质保金，过了质保期再交给维修单位”。此次会议后，1号楼交费进度明显加快，到3月下旬超过了50%的比例（3月初仅为20%左右），3月底维修单位启动了1号楼剩余2部电梯的大修。看到维修单位再次进场维修，且经过本楼内党员、居民代表的带动劝说，业主交费的积极性也大大提升，最高时达到1天25户业主缴纳。2023年5月10号，1号楼率先完成了3部电梯的大修，并验收合格，投入使用，费用收缴率达84.22%。
1号楼的大修起到了示范带动作用，2号楼、5号楼紧随其后，3号楼、4号楼、6号楼也先后达到了50%的缴费比例，完成了电梯大修，截止到7月中旬，18部电梯均已完成大修，投入使用，954户业主已缴纳电梯维修费用，达到全体住户的88.3%。
费用收缴使用公开透明公平公正确保各方受益
7月17日下午，由社区党支部牵头在润枫欣尚小区户外广场召开了润枫欣尚小区电梯大修阶段性成果路演公示会，由社区党支部、街道物业管理服务中心、小区物管会、物业、业主代表多角度总结回顾润枫欣尚小区电梯大修的全过程，向小区业主及居民汇报电梯大修的阶段性成果，同时征集业主及商户、居民对于小区内公共事务及疑难杂症解决的有关意见建议。
截止到目前，18部无公维基金的电梯，终于完成了大修并通过验收投入使用，确保了居民日常通行及使用安全。能够快速完成费用的收缴，在于社区党支部将党建引领融入到每一件民生实事上；遇到不好沟通的居民，社区发动党员发挥先锋模范作用，逐个沟通解决；遇到涉及各方公共利益的难题，社区党支部召开各个层面的协商议事会，由各方一起商量着解决；涉及到群众的质疑，社区召集多方专业力量研讨出最佳方案，打消群众顾虑；为保证整个过程公开透明，社区每天及时在6栋楼各自的业主群中公布业主们最新缴费的情况及维修进度，给业主们吃下“定心丸”。社区党组织通过一件件实事、小事，将党建引领、统筹协调、多方参与表现在方方面面。
物业负责人表示，当时率先垫资维修，公司确实承担了很大的风险，但小区是本集团自己开发的楼盘，且建成伊始就在提供物业服务，对楼宇对业主及居民都有很深的感情。愿意向前一步，多做一些，让业主们看到企业的诚意。而电梯大修过程中，业主也没有辜负物业的诚意。据物业的实时数据显示，居民、商户缴纳物业费的积极性明显提升，缴费比例远高于历史同期，且各种投诉物业的12345件都少了很多，遇事儿直接联系物业解决问题的次数明显增多。
小区物管会副主任胡锋表示，小区还有很多公共问题有待解决，消防安全、顶层漏雨、上下水改造等公共问题，都需要公维资金解决，通过集资修电梯，业主们对物管会的信任度提高了，彼此之间的关系更加密切了，后续公共问题，相信会齐心一起攻破。
街道工作人员表示，此次破解润枫欣尚小区18部无公共维修资金电梯大修的难题，党建引领协商议事贯穿了全过程。这也是天南街道迎难而上、主动治理回应群众急难愁盼问题一次成功尝试，我们会主动做好复盘及总结工作，形成回天有约基层协商议事多方主体共治解决类“一键同款”案例，为其他和润枫欣尚小区一样面临无公共维修基金的老旧小区、房改房、公共维修基金严重不足的商品类小区破解小区房屋共有部分设施设备维修更换难题提供参考和借鉴。今后，天南街道也会持续关注居民身边的操心事烦心事揪心事，以“能力建设年”主题活动为抓手，不断提升基层干部统筹各方资源、开展协商议事、促进多方共治，画出家园建设最大同心圆的能力和水平。同时也将进一步聚焦回天地区社会治理中的难题，如小区物业管理良性循环、商圈优化升级与便民服务业有机融合、辖区市政道路维修拓宽等群众急难愁盼的问题，发挥好智汇天南协商议事平台的作用，用好“吹哨报到”及“接诉即办”大数据，充分汇聚多方力量及专业支持，把党建引领贯穿到解决群众家门口每一件民生实事中，在实干与实践中不断提升服务能力和水平。
