原则性问题:不具备这些要点的补偿协议你千万不可盲目签!

导读:签订征收补偿协议是房屋、土地征收中的重要环节,事关被征收人的切身利益。在这一环节稍有不慎,就极易导致你应获得的补偿严重缩水,甚至无法兑现。在明律师在此提醒广大被征收人注意,在签订协议前一定要仔细查看协议是否满足并具备了以下这些条件与要点,如果不满足这些条件、不具备这些要点,千万不要着急盲目地签协议。毕竟,协议一经签订即对双方具有法律约束力,再想通过法律途径推翻、反悔的可能性的确是不大的。

其一,补偿安置内容达到自己的合理预期

实践中,我们经常遇到这样的情况,房屋征收部门采取威逼利诱、哄骗等方式,使得部分被征收人在补偿安置内容没有达到其合理预期的情况下,违背真实的意思表示签订了补偿安置协议。一般而言,只要你签字了,就视为你同意了,被征收人后悔了,想要证明自己当时并非自愿签订协议是非常困难的(根据最高法的相关判例,这一主张的举证义务显然在于被征收人一方,而在“胁迫”发生时往往被征收人又无从固定证据)。在此情况下进行维权,难度极大。因此,如果协议中的补偿安置内容没有达到你的合理要求而“逼签”的程度尚在能够承受的范围内,就坚决不能签字。

其二,协议中明确约定房屋的补偿内容及补偿方式

无论是国有土地上房屋征收补偿还是集体土地上房屋的征收补偿,其补偿方式主要分为两种,一是货币补偿,二是房屋产权调换。被征收人应当和征收部门就具体的补偿内容及补偿方式作出明确的约定,明确补偿的标准、金额、支付的时间。如果选择安置房作为补偿,还应注意在协议中明确安置房的位置、户型、面积、楼层、朝向以及房屋的交付时间等等。只有明确、详细地约定了补偿内容及补偿方式,才能使被征收人的权益得到保障。笼统地表述为“依据补偿安置方案的规定执行”是存在较大风险的,尤其是一些方案本就不够严谨、老实甚至憋着算计你的前提下。

其三,协议中明确约定了违约责任

除了补偿内容及补偿方式,违约责任也是协议中的必备条款。即使补偿内容、补偿方式再合理,也需要明确约定违约责任来保障,否则前面的补偿内容都可能成为一纸空文。补偿协议约定的越具体、越详细,对被征收人就越有利,尤其是对征收部门违约责任的约定。很多被征收人签订的补偿安置协议都是征收部门提供的格式合同文本,往往忽略了对其自身违约责任的约定。在实践中比较典型的是征收部门未按期交付安置房,在超过约定的过渡期后,仅支付双倍过渡费,没有其他违约责任的约定,这使得被征收人的权益严重受损却很难得到有效的弥补。可见,约定详细合理的违约责任条款,是保护被征收人救济权的重点。

其四,被征收人自己手中一定要留有协议原件

房屋征收部门经常会以需要上级部门审批或者带回去盖章为由,将被征收人签订的协议全部拿走,之后就出现了补偿协议内容被篡改,或者征收部门不按照协议约定内容履行等诸多问题。这时被征收人手中却没有协议,对自己的主张根本无法找到有效证据,造成了维权障碍。在一些案例中,通过诉讼等途径要求法院依职权调查收集证据的路居然都会走不通,签得好好的协议就这样“飞”了。

此外,实践中还出现了协议签好后,被征收人手中未保留协议,征收部门将房屋拆除后又告知当事人,上级领导没批准此前签订的协议,此前的协议不算数这样的荒唐事件。因此,在明律师再次强调,协议一定要当面签订,按一式几份印制,征收部门同时签字盖章,互相保留所签订的协议。被征收人自己手中务必保留一份协议,这样才能在出现问题时有据可查。

在明律师结合实践办案经验,为您介绍了签订补偿协议环节应当注意的几个问题。其实实践中关于补偿安置协议的问题还远不止这些,我们无法预料每个征收项目中具体会出现的问题。所以,作为签订协议环节天然的劣势一方,被征收人一定要把协议的每一个条款都看仔细、看明白,遇到不懂的地方及时要求停下来咨询专业的拆迁律师,方可防患于未然,避免签订协议后出现维权难的情况。

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责任编辑:北京在明律师事务所

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