北京市住建委、人民银行北京市分行等多部门昨天（9月1日）联合通知，即日起，北京个人申请住房贷款时，认定是否可享受第一套房的低利率与低首付比例，将执行“认房不认贷”政策。此前，北京个人申请住房贷款时，只要有过贷款记录，即被认定按照二套房标准执行。那么这一政策变化对市场将有哪些影响，对哪些消费群体利好？
北京市住建委、人民银行北京市分行等多部门昨天（9月1日）联合通知，即日起，北京个人申请住房贷款时，认定是否可享受第一套房的低利率与低首付比例，将执行“认房不认贷”政策。
此前，北京个人申请住房贷款时，只要有过贷款记录，即被认定按照二套房标准执行。那么这一政策变化对市场将有哪些影响，对哪些消费群体利好？
北京个人住房贷款执行“认房不认贷”，哪些细分客群将受利好？,北京新闻广播,3分钟
贷款记录与购房记录
“以前是认房又认贷，只要你全国有过贷款。就按二套房的利率执行5.25%。现在，只要北京没房，再买房，就按首套标准，就相当于变相给降利率了……”
张静（化名）是北京一家头部房产中介的销售冠军，他介绍，此前北京市场按照浮动利率LPR报价。2023年上半年，首套房贷款利率为4.75%，普通住宅首付35%；二套房利率为5.25%，首付款需要60%以上。9月1日当天，继上海之后，北京宣布个人住房贷款执行“认房不认贷”。
“北京有房的‘卖一买一’置换，属于第一大群体。”他说，明显观察到，利好最先影响的是两类客户群体：“第二大群体是针对于北京的一些高管（来京高收入），在北京工作五六年了，比较稳定，一年能挣五六十万，像这种客户，一般前期在外地或老家贷款买的房子，准备刚需入户的。”
实质是二套房降首付、降利率
2017年以来，北京执行的是“认房又认贷”政策，即家庭名下北京无房，且全国无贷款记录，可算首套购房。
北京执行“认房不认贷”后，家庭名下北京无房即可，不再看是否有贷款记录。上述两类客户贷款时，不会被判定为二套购房，可以享受首套房的低利率与低首付。张静介绍：“以前如果用过贷款，他们首付有点为难，但现在对他们来说，500万的房就付200万，压力就很小。普通住宅首付35%，房子面积不能超过140平、小区容积率应该大于1.0，不像别墅那么稀、五环内不能超过468万。非普通住宅首付40%，超过140平米的大房子。”
记者了解到，此前部分改善性需求的家庭，即使为了育儿、就学等因素 “卖一买一”，再次贷款都被认定为二套。双认定增加了换购成本，楼市分析师张大伟介绍：今后申请贷款时，如果只认定是否有房，那么换房群体的首付门槛降低，贷款额度提升。
“的确是一个巨大的利好，因为过去北京政策叠加普通住宅认定标准又比较低，所以二套首付比例成数是最高的。”张大伟分析：“举个简单的例子，认房不认贷，600万元左右的房子，首付要减少到240万，导致很多改善需求的可以快速进入市场。”
二手房去化与存量房贷利率
二套房认定宽松，让利好政策更有针对性。同时，可以增加部分流动性，会让二手房的去化周期变短。“二手房首付降低很容易就出现连环单，特别是置换，8月北京的二手房网签量10960套。6、7、8三个月都比较低迷。”张大伟分析：“去化，我的判断是9~10月市场有可能会快速的上涨到1.5--2万套。在2023年的9~10月，很可能会出现金九银十。”
此外对于8月31日晚间中国人民银行、金融监管总局联合发布的另一项关于“降低存量首套住房贷款利率”的支持政策，目前多家商业银行总行表态跟进。但是负责具体业务执行的地方分行层面，还有待继续细化落实。
北京一家商业银行的贷款客户经理于先生（化名）表示，当前北京市场的存量房贷---也就是已购房屋的按揭贷款，利率变化仍需等待细化文件出台。“现在我们不少人都打电话问，我们分行还没出文件，没有正式的。各大银行好像都没弄，因为商业银行是自主的，人民银行出的不知道是否会有差别，怎么操作还得看我们具体的文件的规定。”
对于存量房贷利率的下调，目前的政策指导意见基本口径是“需要贷款人进一步与银行协商”，而在业内人士看来，北京市场存量房贷的利率即使有调整，最低也不会低于LPR基准利率上浮55个基点，也就是当前的首套房利率4.75%。对此，张大伟分析：“大量的二套房变相达到了降息50个基点的作用。政策核心为了稳楼市，大部分存量贷款降低利率的幅度不大，所以影响很小。”
来源：北京新闻广播
编辑：洪叶
