2月10日小年，北京市西城区月坛街道三里河一区28号楼的居民们喜笑颜开，因为他们将在新家里迎接即将到来的马年。从2月4日开始，居民们陆续领到了期盼已久的新房产证和新家钥匙，54户家庭圆了安居梦。这座曾被称作“危楼”的老建筑，如今以“原拆原建”的姿态涅槃重生，不仅焕新成了百姓心目中的好房子，还成为北京城市更新的“西城样本”。
2月10日小年，北京市西城区月坛街道三里河一区28号楼的居民们喜笑颜开，因为他们将在新家里迎接即将到来的马年。从2月4日开始，居民们陆续领到了期盼已久的新房产证和新家钥匙，54户家庭圆了安居梦。这座曾被称作“危楼”的老建筑，如今以“原拆原建”的姿态涅槃重生，不仅焕新成了百姓心目中的好房子，还成为北京城市更新的“西城样本”。
“走进新家的那一刻，我的心情特别激动！”月坛街道三里河一区28号楼的刘桂兰大妈，拿着刚领到的房产证和钥匙，迫不及待地踏入新居。她感慨地说：“这是西城区送给我们最好的新春礼物！”在新家中，刘桂兰大妈仔细打量着每一处细节，规划着自己和老伴、女儿、女婿的房间。她欣喜地发现，增加了客厅，卫生间也比原来宽敞许多，而且房子是精装修，摆上家具就能拎包入住。对于房子的格局和质量，大妈连声称赞：“特别合心意，也特别放心！”
刘桂兰大妈所居住的28号楼建于1978年，当时她和爱人就是第一批住户，这里承载着她结婚、生子的美好回忆。经历近五十年风雨的侵蚀，原来的新楼逐渐成了危楼，墙体开裂，基础设施严重老化，又没有电梯设施，居民生活极其不方便。她说：“原材料问题导致墙体开裂，让人头痛的就是上下水管道不通畅，爱人索性接了条管子从窗户通到楼外的排污口，于是，四层、五层的居民也仿照着解决管道堵塞问题。”危楼的状况让居民们苦不堪言，改建意愿十分强烈。
如今，危楼原拆原建成了新楼，原来的房产证被注销，刘桂兰大妈就有了第二次搬进新居和第二次领房产证的经历，她感慨地说：“老楼和新楼真是天壤之别！新家的设计是根据每家实际需要定制的，居住面积比原来增加了12平方米，搬进家具，就在新家过春节啦！”
刘桂兰大妈给记者算了笔账，原拆原建造价是每平方米12,000元，原房面积每平方米政府投入5300元，居民出6700元，超出的面积按照每平方米12,000元计算，自家一共拿出了567,000元。“在核心地段，又临近小学，这些投入挺值！”大妈欣慰地说。
像刘桂兰大妈一样，多数居民可以承担原拆原建的费用，但是，也有少部分居民财力拮据，无法筹措资金。因为工程启动的前提条件是所有业主必须全部同意，所以，只要有一家不参与，整个项目就无法实施。曾经一户业主承担不了改建费用，还真让刘大妈和其他居民紧张了一段时间。远亲不如近邻，后来，居民们纷纷慷慨解囊，凑钱为这户业主垫付了费用。
不过，也有居民们解决不了的问题。10户业主的房屋正处于抵押担保中，不能再次取得银行贷款，同样无力筹措费用，于是，北京金融监管局聚焦百姓急难愁盼问题，在全国率先争取到了试点政策，并与西城区和金融机构共同创新推出了“带押改建”贷款模式，把原房产的解押、注销和新房产的登记、抵押，四个手续同时办理，化解了银行的信贷风险，让难题迎刃而解。
西城区不动产登记中心主任周涛磊说：“银行起初的意见是首先解除原来的抵押合同，要求居民先把贷款还上，然后，启动新的贷款手续，但是，居民不具备一次性还清贷款的能力，因为大多数按揭贷款期限在20年到30年。如何在居民不还清贷款的前提下再次得到贷款就成了关键问题，于是，在相关试点金融政策支持下，银行认可老楼作为抵押物消失后，可以转换成新楼接续成为新的抵押标的，这就需要相关部门将原房产的解押、注销和新房产的登记、抵押四个手续联合办理，实现无缝衔接，既保障了银行的权益，也满足了居民的贷款需求。”
有了金融创新政策的助力，“带押改建”模式为金融机构提供了安全阀。北京银行个人信贷部总经理侯艳表示，针对居民的贷款痛点，着手研发了个人住房改建贷款产品，配合北京金融监管局以及市、区两级规划和住建部门，共同参与创新了“四联办”机制和“带押改建”模式，实现了居民从申请到贷款发放的加速度。建行北京分行住房金融业务部客户经理张星表示，银行通过与居民签署原借款合同的补充协议，同时，与项目实施主体及市、区相关部门联动完善手续，确保改建房屋抵押登记手续严密衔接，保障了信贷安全。该流程的创新让居民无需筹措资金结清银行存量贷款，极大地缓解了居民家庭负担。
贷款不再是冷冰冰的数字，而是助力危楼“重生”和生活提质的力量。“带押改建”模式解决了10户居民的燃眉之急，居民高先生直言不讳地说：“如果按照原来银行先还清贷款的规定，一下子要拿出几十万元，压力太大了。现在，根据新政策，银行根据改建的新房价值重新核定贷款额度，再次发放贷款，解决了居民的难题！”
当所有居民原拆原建所需费用解决之后，工程项目准备启动，这时，一个人让刘桂兰大妈印象深刻，她说：“多亏赵丽同志跑前跑后，把所有的合同都盖上了印章，才让项目真正进入实施阶段！”赵丽是房产开发企业的工作人员，为了让每一户居民签字同意，反复沟通协调，用了不少心思，也下了很大的功夫。其实，针对居民关心的“改建费用、户型设计、公共设施配置”等热点问题，西城区相关部门开展了上百轮沟通协商，聚焦楼内54户居民的家庭结构、经济状况、矛盾问题等差异化诉求，推出“一户一策”，为居民家庭量身定制了六种不同户型，实现精准服务。
为了让居民们早日重返家园，西城区多措并举为项目保驾护航，第一次实现了核心区危旧楼改建项目“拿地即开工”的纪录。西城区住建委副主任王勇说：“西城区全面推行立项用地、工程审批全链条“全程网办”，实现了24小时内核发项目备案与选址意见书、48小时内完成多规会商意见审批的高效办理，土地划拨、规划许可、施工许可等核心证照实现“单日办结、四证齐发”，审批用时较承诺时限提速90%以上。”
2025年9月5日，28号楼项目开工，10月24日，工程完成基础施工，启动第一个建筑模块吊装，短短46天实现了主体结构封顶。这期间，刘桂兰大妈时刻关注着着施工进展。她风趣地说：“大拖车拉着一间间房子来了，像搭积木一样拼装起来，眼瞧着一层层就盖起来了。原来合同写的是一年半交房，没想到不到半年就搬进来了，真快！”
交房提速的原因离不开智能建造的赋能，中建海龙公司项目部经理裴江飞表示，团队利用数字化设计，将整栋楼科学划分为156个模块单元，在智能工厂完成包括结构、保温、管线到内装在内的90%建造工序，再运输至现场进行高精度吊装完成。项目从首吊到封顶仅用46天，较传统现浇混凝土模式的工程缩短工期约75%，同时减少75%的现场建筑废弃物、25%的材料损耗与30%的碳排放。
据介绍，改建后的新楼结构符合北京地区八级抗震要求，户型设计更加合理，在建造工艺上特别注意隔音、防水等细节处理，增加了全龄化关怀设施，加装电梯、无障碍坡道等适老化设施。另外，家具、窗台等边角均做圆角化处理，守护孩子安全成长，这些贴心的设计让74岁的刘桂兰大妈特别满意。当天，包括她在内的居民们自发地聚到一起，在镜头前，大家高兴地喊出心声：“新春快乐，新家真好！”一张全家福照片定格了居民们乔迁新居的幸福时刻。
金杯、银杯不如百姓的口碑。28号楼通过原拆原建方式实现了居民的安居梦，该项目不仅成为了核心区首个“拿地即开工”的危旧楼改建案例，而且，还做到“交房即交证”，让居民拿钥匙的同时也拿到了新房产证，西城区为民办实事跑出了加速度。
这座焕然一新的住宅楼，不仅承载着54户家庭的安居梦，更成为北京市城市更新与民生保障协同推进的生动实践。在居民入住仪式上，西城区区长郅海杰表示，100天实现100%业主签约，100%业主腾退交房，反映了居民的心声。另外，28号楼工程是前年桦皮厂8号楼的复制推广，施工工艺属于装配式建设，减少了尘土污染，降低了噪音，大大节省了工期，也减少了居民周转费用。再有，机制创新有亮点，实现了“拿地即开工”、“四证齐发”、“带押改建”创新模式等，为居民早日回迁创造了条件。
如今，作为西城区第一个“拿地即开工”原拆原建的危旧楼改建试点和全国第一个“带押改建”金融试点，通过机制和模式创新，为本市乃至全国城市更新提供了可供借鉴的“北京样板”。市政协经济委员会副主任、振兴国际智库理事长李志起表示，西城区用一套组合拳精准地打在两个痛点上，一个是“带押改建”金融创新解决了资金问题，另一个是机制创新解决了效率问题。审批改革、智能建造等，把工期缩短了75%。整个实践案例给社会的启示是未来的城市更新必须要依靠机制创新、技术创新和模式创新“三驾马车”，探索形成政府引导、居民出资、金融支持的可持续模式，让各方都能够找到参与的动力。
据了解，今年初，“带押改建”贷款模式被写入《北京市城市更新政策激励工具箱》推广使用。北京金融监管局统计与风险监测处副处长范春燕表示，北京市危旧楼改建需求大，危旧楼改建融资难题的解决，不仅有利于改善市民的居住条件，还有望通过引入信贷资金带动固定资产投资，促进上下游产业发展和大额消费，助力北京市“十五五”时期经济社会发展。
据统计，像西城区月坛街道三里河一区28号楼一样，北京市上个世纪八、九十年代前的住房大约有数十万套，总面积数千万平方米，普遍存在结构老化、设施落后等问题，已经成为影响城市品质和市民生活质量的突出短板，那里的居民们同样渴望早日实现安居梦。对此，李志起表示，西城区的试点证明危楼“焕新”的路径走得通！关键是要把取得成功的这个“盆景”，变成可以推广的“风景”，建议要加快建立先体检后更新的评估体系，明确不同楼宇不同的改造路径，把“带押改建”等好政策标准化、流程化，快速提升首都的城市品质和百姓的幸福感！
月坛街道三里河一区28号楼的“重生”是北京城市更新的一个缩影，真正的民生工程，不是冰冷的数字，而是对每个家庭诉求的精准回应；也不是简单的“拆与建”，而是对城市记忆的尊重与传承。当朝阳照耀在崭新的28号楼红色的墙体上，人们看到的不仅是一座建筑的“重生”，更是一座城对“人民城市人民建”的生动诠释。
记者：张煜
视频记者：蔡雪琴
责编：郭峥、彭妍
监制：姚柏言、刘萤萤
