宅基地买卖合同无效，我的五十万还能要回吗？

随着城市的发展，很多人对于快节奏、高压的生活越来越厌倦，开始追求乡村、田间的惬意与家乡的慢节奏生活。若想在农村生活则必须有一处住房，而宅基地作为农民基本住房需求福祉的保障，一直以来都是按照一户一宅、按需分配、长期使用、无偿取得的原则来分配的，但是对于宅基地的买卖国家一直有明确的规定。

案例情况

2013年，拥有城镇户口的蔡女士，考虑到母亲与姨妈的关系非常好，为了能让两位老人的晚年生活能更舒心，她便决定在姨妈居住的村子里为母亲购置一处小院。随后在村委会的证明下，她花11万元将村内一处多年无人居住的房产买下。

据蔡女士说，购买的时候，这处宅基地上只有五间漏雨的小危房和四间小棚子，当年是她找人并花费了近40万元，将房屋翻盖成如今的16间砖瓦房。之后蔡女士与卖家同住在村里，十余年来相安无事。

2024年，这个村子被列入拆迁范围，就在此时，蔡女士突然收到法院发来的传票，告自己的不是别人，正是当年将房屋卖给自己的原房主，这令蔡女士一家很是震惊。很快，法院作出一审判决，蔡女士与卖家签订的房屋买卖协议无效。原本准备上诉，可是蔡女士被法官告知，居民是不能购买农民宅基地的，即使上诉也会维持原判，依然会面临合同无效的情况。

一审之后没过多久，蔡女士又收到了法院的传票，要求她返还房屋。蔡女士认为，自己购买房屋并不是与卖家私下交易，当时邀请村委会出面作证，可为什么法院还是判了协议无效呢？如今，房子从上到下都是自己重新翻盖的，为什么要让她腾房呢？这一切是否和近在眼前的拆迁有关系呢？蔡女士真的什么也得不到吗？让我们看看律师怎么说。

律师点评

律师表示，本案属于城镇居民购买农村宅基地上的房屋，导致房屋买卖合同纠纷。

目前，蔡女士的户籍属于城镇户口，并且不在房屋的宅基地上，因此在法院判决中认定之前签订的房屋买卖合同无效。

根据《土地管理法》以及国家出台的相关政策规定，禁止城镇居民购买农村宅基地，因为农村宅基地的使用权归村集体所有，仅限于本村集体组织成员之间进行流转，禁止出售给城镇居民，所以本合同属于自始至终无效。

根据《合同法》第52条的规定，有下列情形之一的，合同无效：

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；

（3）以合法形式掩盖非法目的；

（4）损害社会公共利益；

（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

蔡女士的买卖行为，在合同无效之后会面临两个问题。其一，要返还房屋，其二蔡女士可以要求赔偿。对于赔偿，主要有两项内容，第一项是当时购房时，蔡女士实际支付的购房款以及多年来的利息。第二项是，根据现在房屋的实际价值和实际的价格，主张区位补偿款。

由于目前房屋已经涉及到拆迁问题，那么蔡女士在提起诉讼后，法院会考虑到双方的过错来进行责任分担。原房主之所以会提起合同无效的诉讼，主要是因为房价上涨以及拆迁利益等因素，其实这属于不履行诚信原则的情况，因此往往法院在判决的时候会认定卖方占70%的责任，买方占30%的责任，所以蔡女士一方可以提起合同无效之后的赔偿之诉，主张自己的权益。