住改非房屋拆迁时如何补偿?

  征地拆迁中,经常会遇到“住改非”的这种情况。我们都知道,在实践过程中,房屋用途可分为“住宅”和“非住宅”两类,当这两种房屋遇到拆迁的时,其补偿标准是有很大的区别的。

  “住改非”房屋,简单点来说就是原国有土地或是集体土地上的房屋,房屋所有权证上载明的用途为住宅,但因房屋的地理位置比较有优势,于是依法取得了营业执照经营手段、税务登记证等,改变了自己的住宅为商铺进行经营。

  那么“住改非”房屋是按住宅用房来补偿还是按照经营性用房来补偿?

  根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的相关规定,对拆迁范围之内的,产权为住宅,但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续,各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。

  依照以上法律规定来看,住改非房屋在遇上拆迁时是有补偿的,其补偿标准可以根据实际情况。具体相关规定由地方制定。

  同时,根据《中华人民共和国物权法》的规定我们可以知道,物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时,没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益,没有违反法律的禁止性规定,就会对其行为的合法性予以认可。

  凯诺律师事务所专业拆迁律师说,简单点来理解就是当事人对进行商业经营的房屋已经取得了营业执照,即使没有办理房屋权属变更,也可以从法律层面认定为合法行为。

  “住改非”房屋拆迁怎么补偿?

  对于“住改非”房屋拆迁的补偿标准,全国各地并没有统一,也就是说每个地方跟每个地方的补偿标准是不一样的。各个地方针对“住改非”都有自己的规定。

  不过根据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条之规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

  在实践过程中,各个地区在对“住改非”房屋进行补偿时,都会基于区域特点以及社会稳定两方面因素,以及当地经济水平制定出相应的“住改非”房屋补偿政策。以下是个别地区针对“住改非”作出的补偿规定:

  黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定:拆迁的住宅房屋用作经营使用,且符合下列条件的,货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定:(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录;(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。

  比例补偿型

  《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条:“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分,选择货币补偿的,可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿,并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费,但不给予停产停业损失费补偿:

  1、房屋征收决定公告时,正在经营且依法取得营业执照,连续经营时间超过两年以上;

  2、依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录;

  3、营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致;

  依此我们可以看到,沈阳是按照商用房评估价格的70%补偿。2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前,已实际经营的房屋。”

  上调补偿浮动型

  根据《新乡市中心城区棚户区(城中村)改造房屋征收与补偿暂行办法》规定,被征收房屋原为住宅,但实际长期用于商业经营的,经房屋所有人申请,可由所在区政府、乡(镇、街道办事处)、村委会(社区)认定为“住改非”房屋,按照评估价格适当上浮给予补偿。

  (一)实际用于商业经营用房且正在营业;

  (二)依法取得工商营业执照、税务登记证,并连续一年以上依法纳税的;

  (三)营业执照和税务登记证记载地址与实际经营地点一致的。

  混合型

  根据《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定,“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋,擅自改变住房用途后作为店面使用,并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

  营业用房进行评估时主要运用市场比较法、成本法、假设开发法综合估价以达到合理评估的标准。

  分类型

  根据《宿迁市人民政府办公室关于印发宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)的通知》规定,“住改非”房屋评估的方法,根据其沿街与否,分两种情况进行估价和补偿:

  (1)对沿街的“住改非”房屋,其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

  (2)对非沿街的“住改非”房屋,其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确定。

  通过以上的内容,我们看到对于“住改非”房屋拆迁的补偿,各地采用的补偿标准都不一样,对此凯诺律师提醒被征收人,应当要多多了解当地的拆迁政策,如果遇到补偿不合理的时候,才能够及时的发现。其次必要的时候一定要通过法律途径来给护自己的合法权益。

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责任编辑:北京市凯诺律师事务所

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