商界·观察丨中梁控股今日上市，IPO续命能否脱困？_北京时间
一年中事故频发，死亡多人中梁控股实现阿米巴模式，基本也算加盟模式，具体是从上到下，分为控股集团-区域集团-区域公司-项目公司，区域作为利润实现主体，自主经营、自负盈亏。
【撰文/刘金统筹/刘姝蓉】7月16日，中梁控股（02772.HK）在香港联交所主板成功挂牌上市，发售价每股5.55港元，全球募集约27.73亿港元，总市值约196亿港元。最后一家销售额超千亿的地产公司也完成上市。
中梁控股7月16日在港交所上市（图片来源于网络）
上市将缓解中梁地产压力
6月26日，港交所信息显示，中梁地产通过上市聆讯。
此前招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。
中梁地产面对的发展将面临尴尬，上市募资一则可以还债，二则可以多一个融资渠道，其中30%用于偿还年内到期的信托贷款。
2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。
这相当于断了中小地产商的资金来源，业内传言中小地产商将会死一大批，而最近几年迅猛发展的中梁地产虽然可以归为大地产商，但他的资金来源很大程度依靠信托。此次上市，将缓解中梁地产的压力。
高负债增长
中梁地产被认为一直在学习碧桂园模式，在高周转和三四线策略方面尤为接近，其规模的高速增长也得益于过去几年三四线楼市行情的爆发。
中梁地产董事长杨剑是浙江温州人，相当长的时间里中梁的业务主要聚焦于浙江和江苏，2016年，中梁将总部搬迁至上海，随后开启了全国化扩张战略。
招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目，土储面积3890万平方米，其中长三角区域占比45.4%。
去年开始，中梁持续加码投资二三线城市、商业、产城等业务，目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。未来，新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。
招股书显示，2016年至2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。与之对应，近三年土地储备分别是770万、1900万、3640万平方米。
中梁起家于三四线城市和棚改项目，现在要发力一二线城市，体现其战略的改变。对于三四线战略，杨剑曾做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”
2016年中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这种模式，保证了中梁地产迅速的做大，招股说明书显示，2016年，该公司合约销售额仅190亿元，2017年飙升至649亿元、2018年就到了1015亿元。三年时间，销售额从百余亿到过千亿，这增长速度在地产界也算最快。
但在规模快速增长之时，负债也在加大。2016年至2018年，中梁控股的有息负债余额分别高达202亿、244亿、270亿，虽然负债数额没有大幅增加，但利息支出却超过利润。
三年的利息费用分别为17亿、27亿、30亿。2018年的利息是利润的数倍。
依靠信托融资续命
作为最后一家销售额超千亿未上市的房企，中梁依靠信托、资管计划等传统融资渠道，其中后两者占据大头。自己家里没矿，又不用银行的贷款，公司却能扩展十倍，拿地拿到手软，这样的企业或许会问为什么融资这么顺畅？私募和信托。
最新招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔利率高达13.83%。
招股书显示，中梁尚未偿还的109个信托及资管项目中，融资成本超过10%的有88个，其中有74个都在下半年发生，最高的年利率高达18%。这样的融资成本，直视利贷，愿借这样的高利息的资金的，资金紧缺的可能性极大，因为一般项目的利润很难超过20%，18%的利息基本上完全是在为信托打工，并且大部分信托计划都是以中梁地产董事长杨剑作为连带责任担保。
如果不上市，不但公司资金吃紧，董事长身家也可能不保。
招股书显示，截至4月底，中梁现金及现金等价物为87.7亿，去年底这一项目数字为145.5亿，下降约58亿。中梁对现金及现金等价物压力更大。
更为要命的是，最近银保监会下发“23号文”，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；此后，银保监会又约谈近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求这些公司控制增速，提高风控水平。
这实际是给房地产信托戴上了紧箍咒，以后房地产企业再从信托领域大规模融资会更加困难，而对中梁这种较为依赖信托业的企业而言，将来的资金压力或更大。
除了信托，中梁还大规模利用私募资金。有媒体称上海忠信徐企业管理公司（下称“忠信资本”）就是中梁地产隐蔽的资金运作平台，忠信资本创立于2015年，总部位于上海，是一家专业型资产管理公司。原创始人徐亮琼，是中梁控股执行董事兼高级副总裁，又名徐忠信，是中梁董事长杨剑妻弟。
网官显示，目前，忠信资本已成立9家专业资产管理公司，累计发行基金34只，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿。
2019年5月16日，忠信资本基金经理王猛在“走进忠信，了解中梁，房地产投资形势交流会”上称，忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伙伴关系。忠信资本旗下拥有9家子公司，其中两家持有私募基金管理人牌照，累计发行基金34支，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿。忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伴关系。
2016年至2018年，中梁的银行及其他借款总额分别为202.26亿元、244.76亿元以及270.05亿元，整体保持平衡，并没有因为市场规模翻10倍而大幅度增加。
对私募基金的运用，便是中梁过去几年规模翻倍而总借款较为平衡的原因。
一年中事故频发，死亡多人
中梁控股实现阿米巴模式，基本也算加盟模式，具体是从上到下，分为控股集团-区域集团-区域公司-项目公司，区域作为利润实现主体，自主经营、自负盈亏。
区域集团作为运行主体，从总部借钱拿地开发，等开发完成后，将借的钱归还总部，再上缴一部分利润，剩下的全是自己的。
在为中梁地产提供咨询服务的公司发布的文章里，中梁地产人力资源副总裁陈红亮举了个例子，“比如区域公司拿到一块地，五个亿也好、十个亿也好，钱算是从集团借给他的，最后项目做完，区域公司和集团算账的时候，除了归还本金，要向集团缴纳一定比例的运营费，这个比例的运营成本对区域来说还是有压力的。那么区域公司拿下项目以后，就会加快开发进度，早点把项目卖出去，就能早点把钱还给集团，所以中梁下面的项目周转率很高。区域公司把运营费交了以后，剩下的利润就是团队自己的，1000万也好，100万也好，就看这个项目利润有多少。去年年底，一个区域公司项目做得特别好，可分配的奖金是5000万，他们团队的人员也就100多号。年终奖人均拿了十几个月的工资，比集团总部高管都拿得多。”
萝卜快了不洗泥，这样的模式注定了会问题频出。
2017年2月27日，中梁子公司从雨润手中收购得到两幅商住地块，2017年8月1日，但该项目在建工地发生施工平台滑塌，造成5死1伤。
2017年8月，中梁地产在六安拿地前曾因需履行375.48万元被浙江省鹿城区人民法院发布为“失信被执行人”。
2017年11月18日，位于信阳市高铁东站附近的中梁壹号房地产项目发生一起翻车事故，造成司机严重身体损伤。此事发生后立即引发社会广泛关注，然而令人意外的是，这个项目还被媒体接连曝光出无证施工、施工现场存在安全隐患、没有安全监管人员、刻意隐瞒等一系列生产问题。
今年4月23日，安徽省蚌埠市中梁壹号院（北院）项目发生物体打击事故，死亡1人。
一年中事故频发，死亡多人中梁控股实现阿米巴模式，基本也算加盟模式，具体是从上到下，分为控股集团-区域集团-区域公司-项目公司，区域作为利润实现主体，自主经营、自负盈亏。
【撰文/刘金统筹/刘姝蓉】7月16日，中梁控股（02772.HK）在香港联交所主板成功挂牌上市，发售价每股5.55港元，全球募集约27.73亿港元，总市值约196亿港元。最后一家销售额超千亿的地产公司也完成上市。
中梁控股7月16日在港交所上市（图片来源于网络）
上市将缓解中梁地产压力
6月26日，港交所信息显示，中梁地产通过上市聆讯。
此前招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。
中梁地产面对的发展将面临尴尬，上市募资一则可以还债，二则可以多一个融资渠道，其中30%用于偿还年内到期的信托贷款。
2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。
这相当于断了中小地产商的资金来源，业内传言中小地产商将会死一大批，而最近几年迅猛发展的中梁地产虽然可以归为大地产商，但他的资金来源很大程度依靠信托。此次上市，将缓解中梁地产的压力。
高负债增长
中梁地产被认为一直在学习碧桂园模式，在高周转和三四线策略方面尤为接近，其规模的高速增长也得益于过去几年三四线楼市行情的爆发。
中梁地产董事长杨剑是浙江温州人，相当长的时间里中梁的业务主要聚焦于浙江和江苏，2016年，中梁将总部搬迁至上海，随后开启了全国化扩张战略。
招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目，土储面积3890万平方米，其中长三角区域占比45.4%。
去年开始，中梁持续加码投资二三线城市、商业、产城等业务，目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。未来，新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。
招股书显示，2016年至2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。与之对应，近三年土地储备分别是770万、1900万、3640万平方米。
中梁起家于三四线城市和棚改项目，现在要发力一二线城市，体现其战略的改变。对于三四线战略，杨剑曾做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”
2016年中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这种模式，保证了中梁地产迅速的做大，招股说明书显示，2016年，该公司合约销售额仅190亿元，2017年飙升至649亿元、2018年就到了1015亿元。三年时间，销售额从百余亿到过千亿，这增长速度在地产界也算最快。
但在规模快速增长之时，负债也在加大。2016年至2018年，中梁控股的有息负债余额分别高达202亿、244亿、270亿，虽然负债数额没有大幅增加，但利息支出却超过利润。
三年的利息费用分别为17亿、27亿、30亿。2018年的利息是利润的数倍。
依靠信托融资续命
作为最后一家销售额超千亿未上市的房企，中梁依靠信托、资管计划等传统融资渠道，其中后两者占据大头。自己家里没矿，又不用银行的贷款，公司却能扩展十倍，拿地拿到手软，这样的企业或许会问为什么融资这么顺畅？私募和信托。
最新招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔利率高达13.83%。
招股书显示，中梁尚未偿还的109个信托及资管项目中，融资成本超过10%的有88个，其中有74个都在下半年发生，最高的年利率高达18%。这样的融资成本，直视利贷，愿借这样的高利息的资金的，资金紧缺的可能性极大，因为一般项目的利润很难超过20%，18%的利息基本上完全是在为信托打工，并且大部分信托计划都是以中梁地产董事长杨剑作为连带责任担保。
如果不上市，不但公司资金吃紧，董事长身家也可能不保。
招股书显示，截至4月底，中梁现金及现金等价物为87.7亿，去年底这一项目数字为145.5亿，下降约58亿。中梁对现金及现金等价物压力更大。
更为要命的是，最近银保监会下发“23号文”，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；此后，银保监会又约谈近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求这些公司控制增速，提高风控水平。
这实际是给房地产信托戴上了紧箍咒，以后房地产企业再从信托领域大规模融资会更加困难，而对中梁这种较为依赖信托业的企业而言，将来的资金压力或更大。
除了信托，中梁还大规模利用私募资金。有媒体称上海忠信徐企业管理公司（下称“忠信资本”）就是中梁地产隐蔽的资金运作平台，忠信资本创立于2015年，总部位于上海，是一家专业型资产管理公司。原创始人徐亮琼，是中梁控股执行董事兼高级副总裁，又名徐忠信，是中梁董事长杨剑妻弟。
网官显示，目前，忠信资本已成立9家专业资产管理公司，累计发行基金34只，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿。
2019年5月16日，忠信资本基金经理王猛在“走进忠信，了解中梁，房地产投资形势交流会”上称，忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伙伴关系。忠信资本旗下拥有9家子公司，其中两家持有私募基金管理人牌照，累计发行基金34支，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿。忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伴关系。
2016年至2018年，中梁的银行及其他借款总额分别为202.26亿元、244.76亿元以及270.05亿元，整体保持平衡，并没有因为市场规模翻10倍而大幅度增加。
对私募基金的运用，便是中梁过去几年规模翻倍而总借款较为平衡的原因。
一年中事故频发，死亡多人
中梁控股实现阿米巴模式，基本也算加盟模式，具体是从上到下，分为控股集团-区域集团-区域公司-项目公司，区域作为利润实现主体，自主经营、自负盈亏。
区域集团作为运行主体，从总部借钱拿地开发，等开发完成后，将借的钱归还总部，再上缴一部分利润，剩下的全是自己的。
在为中梁地产提供咨询服务的公司发布的文章里，中梁地产人力资源副总裁陈红亮举了个例子，“比如区域公司拿到一块地，五个亿也好、十个亿也好，钱算是从集团借给他的，最后项目做完，区域公司和集团算账的时候，除了归还本金，要向集团缴纳一定比例的运营费，这个比例的运营成本对区域来说还是有压力的。那么区域公司拿下项目以后，就会加快开发进度，早点把项目卖出去，就能早点把钱还给集团，所以中梁下面的项目周转率很高。区域公司把运营费交了以后，剩下的利润就是团队自己的，1000万也好，100万也好，就看这个项目利润有多少。去年年底，一个区域公司项目做得特别好，可分配的奖金是5000万，他们团队的人员也就100多号。年终奖人均拿了十几个月的工资，比集团总部高管都拿得多。”
萝卜快了不洗泥，这样的模式注定了会问题频出。
2017年2月27日，中梁子公司从雨润手中收购得到两幅商住地块，2017年8月1日，但该项目在建工地发生施工平台滑塌，造成5死1伤。
2017年8月，中梁地产在六安拿地前曾因需履行375.48万元被浙江省鹿城区人民法院发布为“失信被执行人”。
2017年11月18日，位于信阳市高铁东站附近的中梁壹号房地产项目发生一起翻车事故，造成司机严重身体损伤。此事发生后立即引发社会广泛关注，然而令人意外的是，这个项目还被媒体接连曝光出无证施工、施工现场存在安全隐患、没有安全监管人员、刻意隐瞒等一系列生产问题。
今年4月23日，安徽省蚌埠市中梁壹号院（北院）项目发生物体打击事故，死亡1人。
