入住装修后被判“恶意串通，合同无效”2016年，千禧公司再次起诉28户购房人和明达公司，称其交易存在恶意串通，要求判决其购房合同无效。
“我有案底了，我跟人恶意串通了，单位同事会怎么看我，我还能去上班吗？”过年期间，宋先生经常被妻子问得无法回答。
今年1月初，宋先生的妻子收到了北京朝阳区法院的一审判决书，文件显示其五年前的购房行为属与开发商“恶意串通”，合同无效。这意味着，宋先生的父母卖掉老家房产、用一生积蓄为儿子儿媳购买的房子，很可能将被强行收走。
据“暴风眼”了解，和他们有同样情况的还有王女士等28名业主，他们都是在2011到2012年购买的房子。王女士等业主已于1月初向北京市三中院提起上诉。
低价购买“不良资产”四年未能住新房
2011年至2012年期间，通过朋友、同事介绍等方式，28名业主陆续从北京盛世嘉辉投资管理有限公司（简称盛世嘉辉）手中购买了碧湖居小区的共33套房子。该小区位于朝阳公园西门，地理位置优越。
盛世嘉辉相关负责人介绍，这33套房子是他们从中国建设银行北京安华支行收购的一份不良资产。2005年，开发商北京明达房地产开发有限公司（简称明达公司）以33套房子为抵押从建行贷款，因无法还款，房子交付给了银行进行抵债。2011年，有十余年不良资产处置经验的盛世嘉辉介入并收购了这份不良资产。
28名业主以19000元至24000元不等的价格支付全款购买了房子。“那时候小区的市场价大概两万四五到两万七八吧，考虑到房子是不良资产，涉及租户腾退，还要一次性支付全款，当时觉得便宜六七千真不算离谱”。购房人宋先生告诉“暴风眼”，为了凑齐房款，很多购房人出售了原有的住房，也有人做了私人借款。
购房人钱先生说，2012年6月，盛世嘉辉的工作人员找他签署了一份《北京市商品房现房买卖合同》，合同甲方为开发商明达公司，价格为每平米8840元。盛世嘉辉的工作人员称签这份合同是为了办理房产证，这个价格则是为了跟建行的抵押一致。“我们差不多都是那几天签的合同，都是盛世嘉辉带来的合同。”
购房者们本以为买到了价廉物美的好房子，不曾想麻烦才刚刚开始。
买房后要入住时，这些业主发现所购房屋内住着人，这些租户是从北京千禧年代投资有限公司（简称千禧公司）租来房子，并且拒绝搬走。业主们了解得知，千禧公司的控制人陈达文曾经是明达的股东及董事长，双方后来有矛盾分家了，对于房子的归属双方一直存在争议。
“当时承诺会做好清退工作，我们也没太在意。毕竟我们是合法购买，建行这边的相关文件我们也都看到了。他们的争议是他们的，房子肯定是我们的。”购房人钱先生告诉“暴风眼”。
2012年，28名业主陆续拿到了房产证，却仍无法搬进新房。由于千禧公司拒绝腾退房屋，盛世嘉辉代表业主向千禧公司提起诉讼。从2013年开始，经过一审、二审、强制执行，到2016年初，28名业主终于拿回房子，此时距离买房已经过去了四年多。
从购房日起至15年7、8月份，盛世嘉辉为购房人支付每月租房费用。“即便这样，家里也被这件事情弄得乱七八糟。我父母卖掉老家房子凑的钱，本想来北京养老，但母亲一直到去世都没能住进去”，宋先生说。
入住装修后被判“恶意串通，合同无效”
2016年，千禧公司再次起诉28户购房人和明达公司，称其交易存在恶意串通，要求判决其购房合同无效。那时候，业主们刚刚拿回了住房，陆续装修入住。“那时候都没当回事，房子都拿到了，他们闹腾不出什么。开庭的时候大部分业主都没去。”
碧湖居小区。
2017年1月初，业主们收到了北京朝阳区法院的民事判决书，法院认为，明达公司和业主们的购房行为属于恶意串通，侵犯了千禧公司的权益，合同无效。
“北京明达公司与购房人就涉案房屋签订买卖合同时，均明知涉案房屋存在其他权利人，双方仍以低价签订合同，属恶意串通”。法院认为存在恶意的理由是，购房人没有进入房屋查看、明知有租户却不了解租赁主体情况、通过盛世嘉辉而非明达购买房屋，“与通常交易习惯不符”。
并且，购房合同显示价格为每平方米8840元，明显低于正常交易价格。购房人提交的向盛世嘉辉委托人付款的证据，即便付款情况属实，因盛世嘉辉并非涉案房屋的所有权人，其所付款项不能视为为购买涉案房屋向明达公司支付的购房款。
“我们确实是通过亲友介绍了解到盛世嘉辉的房子，但并不认识开发商，根本没办法去串通。房子属于银行不良资产，相关文件我们也都看到了，所以才通过盛世嘉辉购买。当时屋内有租户，但盛世嘉辉承诺会做好清退工作，并且我们全家在小区实地考察，也看了同户型的房子，也不是一拍脑门就买的。”购房人钱先生认为，即便相关环节存在瑕疵，也不能证明是恶意串通。
盛世嘉辉主管不良资产清退的负责人姜会春称，8840元是当初明达公司从建行借债时候的价格，这样一份合同正好可以抵债。多余的钱款部分支付给了担保、分析机构，部分作为盛世嘉辉的盈利。“我们当时咨询过税务部门，并不存在问题。”至于两万上下的成交价格低于市场价，姜会春称几年前不良资产处置低于市场价是很正常的。
购房人宋先生告诉“暴风眼”，一审败诉对购房人家庭影响很大。“妻子经常念叨，我有案底了，我跟人恶意串通了，单位同事会怎么看我，我还能去上班么？”
购房人二审代理律师、北京炜衡律师事务所杨航远律师认为，交易环节中的各方需要存在合意才能是串通，此案中购房人没有接触过开发商，双方并不存在合意。业主不了解千禧和明达之间的债务纠纷，不存在要侵害千禧债权的故意。没有实地看房等行为并不足以证明存在“恶意串通”，并且部分购房人是实地看过房子的、没有看房的人也看了同小区同户型的房子。
杨航远说，房屋实际成交价在19000元至24000元之间，并未显著低于两万四五的市场价。一审中已经提交了收据、银行流水等关键证据，法院应该予以采信。
明达公司称商业争议不应影响购房者
“不管我们和千禧的争议如何，购房人是善意的，他们的权益不应该被侵害。”明达公司职工孙明立代表公司出庭参与了案件的审理。他向“暴风眼”表示，明达不认可判决结果，已经提起上诉。
孙明立称，房子是明达作为债务处置财产给了建设银行，建行把它作为不良资产进行处置，购房人和建行之间才是真正的买卖关系，明达只是配合办理相关手续，和购房人没有接触是很正常的。“8840元的价格，就是我们抵债给建行的价格。不管后来卖多少钱，我们只能按照这个价格开具发票。”
至于双方公司之间的纠纷，孙明立称当初明达的董事长、股东陈达文私下把房屋转移给了千禧公司，对此明达一直是不认可的。并且这个转让也没有真正完成，不然明达也无法把房子抵押给建行，双方就这个问题打了很多年官司。
2月8日，“暴风眼”联系了千禧公司，工作人员称，此项目的负责人正在休假，下周才能回来，其他人不便接受采访。
律师称购房人需证明善意取得
京师律师事务所韩明辉律师表示，购房人购买现房没有进入房间查看，确实容易被认为存在串通转移财产的行为。北京冠领律师事务所周旭亮律师称，很多判例显示，认定卖房人是否存在恶意时，主要依据是否实地看房。即便购房人举证解释系不良资产处置、实地看了同户型房子等信息，想要证明非恶意也比较困难。
北京市高通律师事务所郑洪涛律师则认为，未实地看房、不直接接触开发商等行为确实存在问题，但不能推定存在恶意串通。问题的关键在于成交价格是否合理，一审中法院认可的是8840的成交价，在这个基础上会判合同无效。
律师认为，由于两万元左右的成交价也比市场价低了很多，在二审中，购房人需要解释清楚以这个价格购得房屋的合理性。同时，也要对几个不符合购房习惯的地方进行解释说明。
“即使法院认定千禧一开始对房屋享有所有权，只要购房人证明自己是善意取得，千禧也无法从他们手中获得房屋，而是应该向明达公司索要赔偿”。韩明辉律师说。
韩明辉提醒，购买不良资产抵押房屋，尽量通过正规拍卖程序，如果通过其他方式购买，一定要做好背景调查，以合理价格购买。要小心售价异常的房屋，如果价格明显过低，购买时建议先咨询律师，防止合同无效造成损失。
文/刘亚洲
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